別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 牟岐 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   牟岐 -1 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　朝日　正之   TEL.

鑑定評価額 1,950,000 円  １㎡当たりの価格 17,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海部郡牟岐町大字牟岐浦字浜崎８３番 ②地積 　(㎡) 112   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南東5.6m町道 水道 牟岐 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 牟岐漁港西側の既成住宅地域 街 路 基準方位北　　　５ ．６ｍ町道 交通 施設 牟岐駅南方 650m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 牟岐町中心部の住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、概ね現況の住環境を維持すると考えられる。過疎化 に加え、南海トラフ地震に伴う津波リスクへの懸念から、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は牟岐町内の住宅地域一円。需要者は地縁性を有する個人が中心で、町中心部に位置する住宅地域であるた め、圏域内における買い換え需要が一部に想定されるが、圏域外からの転入需要はほぼみられない。新型コロナの影響 よりも、過疎化や南海トラフ地震に伴う津波懸念の影響が大きく、地区一帯の不動産需要は乏しい。取引自体も地縁者 間が中心で、取引自体が少なく、中心価格帯の把握が困難であるが、５～６万円／坪程度が一応の目安である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、圏域内の取引事例を比較検討の上、牟岐町内の要因比較が可能な事例を選択するとともに、需要者の観点 から要因比較を適切に行った結果、市場性を反映した実証的な価格が得られた。一方で、標準地は規模が小さく賃貸建 物の想定は非現実的であるため収益価格は試算しなかった。主たる需要者は市場性を重視するため、本件においては、 代表標準地との比較検討を踏まえ、市場性を適切に反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　美波 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,600 円／㎡ [ 96.7] 100 100 [100.0] 100 [141.4] [102.5] 100 17,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内は新型コロナウイルス感染症の影響等に 伴い市況は悪化しているが、牟岐町内は構造 的要因の影響がより強く、市況は悪化傾向で 推移。 牟岐町の中心部近郊の住宅地域であるが、過 疎化に加え津波懸念により需給は緩和状態が 継続している。 接面方位（南東向き）について優位性が認め られる。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％