別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 石井 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石井 -3 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　森脇　英正   TEL.

鑑定評価額 5,460,000 円  １㎡当たりの価格 33,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名西郡石井町高川原字高川原２２７番１７ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅に アパートが見られる 住宅地域 東4m町道 水道 石井 970m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．０ｍ町道 交通 施設 石井駅北方 970m 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を主体として熟成した住宅地域であり、今後も現況同様に推移していくと予測する。周辺県道の改良等 により利便性の向上が見られるも、コロナ禍での需要減が続いており、地価は下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、石井町中心部のやや北寄りを占める高川原地区を中心にその外縁の市街化調整区域の一部も含めた住宅 地域。需要者の中心は、町内に在住或いは勤務する一次取得層で、周辺市町からの転入需要も見受けられる。町役場近 くに形成された住宅地域で利便性もまずまずであるが、コロナ禍において積極的な需要は見られず、土地取引件数は低 位で推移している。取引される土地の規模はまちまちであるが、総額５００～６００万円程度の土地が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さく間口も狭いため、共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。快適性を指標 とした自用目的での取引が多い住宅地域であり、かつ、類似地域の範囲を広域的に捉えた上ではあるが、近隣地域と価 格牽連性の強いものを標準として比準価格を試算し得たと考える。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検 討さらには単価と総額との関連も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石井 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,800 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [103.0] 100 [105.1] [102.0] 100 32,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 石井町は居住満足度が四国内で最も高いと言 われているが、コロナ禍での取引機会の減少 や建築資材の高騰が地価のマイナス要因とな っている。 県道石井引田線背後に形成された住宅地域で 利便性も比較的高いが、コロナ禍において積 極的な宅地需要は見受けられず、地価水準は やや弱含みで推移 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％