別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 徳島三好 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島三好 -2 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　藤本　誠司   TEL.

鑑定評価額 6,860,000 円  １㎡当たりの価格 35,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三好市池田町イケミナミ１８９８番６ ②地積 　(㎡) 196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,184) 台形 2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に空地等が見られる 住宅地域 東4.6m市道 水道 阿波池田 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　   9.5 ｍ、規模　　       196 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．６ｍ市道 交通 施設 阿波池田駅南西方 500m 法令 規制 （都） １住居 (60,184) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 駅裏にあって利便性は高いが農地の残る住宅地域。過疎高齢化が進行する中で安価な宅地供給も見られ、地価下 落の長期化が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市中心市街地とその近郊の住宅地域。駅裏の農地も残る住宅地域で、その需要者は市内で就業する４０ 歳代の１次取得者層を中心に一部に山間部からの流入も見受けられる。過疎高齢化による慢性的な有効需要の減少の下 で、相続で継承した農地の安価な宅地開発が見られ、当該供給過剰感から弱含みの地価動向にあり地価下落が継続して いる。土地需要の中心価格帯は、坪１１万円程度である。新築戸建物件の供給は見受けられない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 遊休農地へのアパート建築が見られる地域であるが、標準地は賃貸投資に適さない小規模画地であることから収益価格 の試算は断念した。一方、比準価格は至近距離にある類似地域の取引事例から導き出されており、近時の地価動向を反 映した説得力が認められる。持ち家居住の多い住宅地域において賃貸収益性の地価形成力は相対的に弱いと判断し、実 証的な比準価格を標準に周辺の宅地開発動向・代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島三好 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,900 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [103.0] 100 [111.1] [102.0] 100 34,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 可住地の希少性から高い地価水準を形成して いたが、近年は過疎と高齢化の進行により、 地価水準の下方修正が進行している。 人口減少の下で、周辺に安価な新規宅地供給 が増えつつあり、地価水準の低下傾向が継続 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％