別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 徳島三好 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島三好 -1 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　近藤　健   TEL.

鑑定評価額 5,290,000 円  １㎡当たりの価格 38,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三好市池田町シンマチ１４５９番７ ②地積 　(㎡) 136   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 南5.2m市道 水道 阿波池田 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    10 ｍ、南    15 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       136 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　５ ．２ｍ市道 交通 施設 阿波池田駅南東方 800m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心部に位置する利便性に恵まれた既成住宅地域であるが、将来も現状で推移すると認められるが、空き家も見 受けられ地価の下落傾向は継続するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ阿波池田駅を最寄駅とする池田町中心市街地とその近郊の住宅地域。需要者の中心は地縁性を有する 個人であるが、山間部からの転居者も見られる。中心部の住宅地域では宅地の希少性から地価が高水準にあった反動か ら長期的な下落基調にあり、最近ようやく値頃感が認められるようになってきたが、人口減等から需要は弱含みである 。需要の中心となる価格帯は、土地１５０～２００㎡で７００万円程度であり、新築の戸建物件の販売は見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に共同住宅も見られる既成住宅地域にあるが、標準地は画地規模が小さく賃貸用不動産の建築・賃貸を想定するこ とが現実性に欠けるため収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は取引時点がやや古い事例もあるが、同一需 給圏内の代替性が高い類似地域の事例から比較して求めたもので、市場の実勢を反映しており、説得力に優れた価格が 求められた。そこで、比準価格を採用し、周辺の標準地との均衡も考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の影響が和らぐも とで設備投資、個人消費が持ち直しつつあり 、労働需給は弱いが雇用者所得は持ち直して いる。 池田町中心部にあって、利便性が高い地域で あるが、町の衰退とともに他の地域との競争 関係により、地価は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％