別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 美馬 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   美馬 -2 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　西岡　聖記   TEL.

鑑定評価額 3,110,000 円  １㎡当たりの価格 21,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 美馬市脇町大字猪尻字西上野２３２番１４ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1.5:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に農地 等が見られる高台の 住宅地域 西4m私道 水道 穴吹 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 穴吹駅北西方 3.2km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高台の住宅地域として今後とも継続するものと予測する。地価については、人口減による需要減少等に加え、市 場人気にやや遜色があることからも、当面下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は美馬市に所在する住宅地域等である。需要者の中心は美馬市に居住するサラリーマン等の１次取得者に加 え、地縁を有する者も含まれる。人口減による需要減少等に加え、市場人気にやや遜色があることからも、地価は依然 として下落傾向が継続している。市場の中心価格帯については、取引自体が少ないため、把握が困難ではあるものの、 坪単価にして７万円程度が一応の目安となるものと考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引自体が少ないため、事情補正を要する取引事例も採用せざるを得なかったが、近隣地域から近距離の取引事例等、 類似地域において信頼性のある取引事例がまずまず収集でき、市場の実態は相応に反映されている。一方、標準地は戸 建住宅が中心の住宅地域に所在し、また、標準地の画地規模が小さく、経済合理的な賃貸建物の建築を想定することが 困難なため、収益還元法は適用できなかった。従って、比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 美馬市については、人口減による需要減少等 を反映し、依然として地価下落が継続してい る。 人口減による需要減少等に加え、市場人気に やや遜色があることからも、地価は依然とし て下落傾向が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％