別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 吉野川 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吉野川 -3 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　瀬嶋　宏典   TEL.

鑑定評価額 6,870,000 円  １㎡当たりの価格 34,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吉野川市鴨島町喜来字宮北４６７番２２ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 農地も残る中で新旧 一般住宅が混在する 住宅地域 南西4m市道 水道、下水 鴨島 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 鴨島駅北東方 650m 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ鴨島駅北方背後に形成された住宅エリアであり、現況利用が継続すると予測。中心市街地に近く、利便性に 優位であるが、地域経済の縮小等もあって、地価は弱含みにて推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、吉野川市鴨島町の中心部周辺の住宅エリアの範囲。主たる需要者は、市内の就労者で住宅を所要する個 人の一次取得者が想定される。鴨島町の中心部においても農地が見られ、需要に比して供給がやや過剰な面も否めず、 市況はやや下落基調となっており、かつての冷え込み感はないにせよ、弱含みでの推移である。中心となる価格帯につ いて、画地規模が大小あり、総額での把握は難しいが、単価としては坪１１万円～１２万円前後が中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、吉野川市鴨島町の中心部に広がる市街化区域にて取引された類似の事例により求められており、現実的か つ実証的な価格である。一方で、戸建住宅が主となる地域性にあり、画地規模も小さく、賃貸用建物の想定に現実性が ないため、収益価格の試算は断念している。よって、比準価格のみの試算となっているが、説得力のある比準価格を採 用し、代表標準地との検討を踏まえ、市場実態にも配意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石井 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,800 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [103.0] 100 [ 98.8] [102.0] 100 34,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化等による地域経済の衰退、市外へ の流出等が相まって、住宅地価は弱含み基調 にある。 中心市街地近郊の住宅エリアであり、生活利 便性に優位ではあるものの、やや供給過多の 面も否めない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％