別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 吉野川 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吉野川 -1 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　瀬嶋　宏典   TEL.

鑑定評価額 4,440,000 円  １㎡当たりの価格 37,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吉野川市鴨島町喜来字松本３２３番１８４ ②地積 　(㎡) 118   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北4m市道 水道、下水 鴨島 780m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 鴨島駅南東方 780m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 鴨島町中心部に位置する古くに開発された住宅団地であり、現況にて推移すると予測。一定の利便性を有するも のの、市勢の衰退等もあり地価は弱含み傾向にて推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、吉野川市鴨島町の中心部及び近郊エリアの住宅地区の範囲。主たる需要者は、当エリアで居住し、市内 外にて就労する個人の一次取得者が想定される。市内中心部の本来的に需要が根強い地区であるが、全域的な地価動向 や市勢の影響もあり、弱含み傾向が継続している。ただし、かつての冷え込み感は和らいでいる。中心となる価格帯は 、画地規模により上下するも、単価としては坪１２万円～１３万円前後が軸になると推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、吉野川市鴨島町の中心部、市街化区域にて発生した類似の取引事例により求められており、現実的かつ実 証的な価格である。一方で、戸建住宅が主となる土地柄で、画地規模も小さく、賃貸用建物の想定に現実性がないため 、収益価格の試算は断念している。よって、比準価格のみの試算となっているが、説得力のある比準価格を採用し、代 表標準地との検討を踏まえ、市場実態にも配意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石井 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,800 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [103.0] 100 [ 89.4] [100.0] 100 37,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化等による地域経済の衰退、市外へ の流出等が相まって、住宅地価は弱含み基調 にある。 鴨島町の中心エリアに位置するも、緩やかな 下降線を辿っていると推察される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％