別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 阿南 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿南 9-1 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　村上　幸二郎   TEL.

鑑定評価額 103,000,000 円  １㎡当たりの価格 10,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阿南市大潟町２１０番５３ ②地積 　(㎡) 10,000   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1.5:1 工場兼倉庫 中規模工場、倉庫等 が建ち並ぶ臨海工業 地域 東12m市道、南側道 水道 阿波橘 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   320 ｍ、南   360 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 120.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     9,600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 阿南市東方、大潟湾最奥沿岸 の臨海工業団地内に位置する 。 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 阿波橘駅南東方 2.2km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当近隣北方山間に南部自動車道桑野Ｉ．Ｃ．の整備計画が進行しているものの、完成までは中長期を要すること から、今後暫くは投資意欲の回復は期待できず、地価水準は前年同様の下落傾向を示すと予測される。 (3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は県東部臨海部及びその周辺工業地域全域。主な需要者層は県内及び全国規模の企業等と推測される。従 来、火力発電所と共に県南最大の工業地帯として機能してきた。北方至近に国道５５号も配されるが高速自動車道ネッ トワークからの系統・連続性に欠け水害懸念要因もあり現在、工業地としての土地需給関係は沈静化しており、地価水 準は下落基調を指向する。中心となる価格帯は取引稀少で把握は難しいが単価ベースで３万円／坪程度と推測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は工業地事例が稀少で事例収集範囲を広げ過去にも遡ったが、近隣の存する阿南市内の臨海及びその周辺の 工業地事例を採用した上で、各事例を十分比較検討し得た。収益価格は、賃貸事例は見られず自用の工場等が殆どで、 工業地としての賃貸市場は形成されていないため、適用を断念した。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検討 及び単価と総額との関連の適否等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,200 円／㎡ [100.8] 100 100 [105.0] 100 [231.7] [103.0] 100 10,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる土地需要減退の程度が緩和 される中、交通網や災害リスクに関する立地 の劣る工業地への設備投資意欲は依然低迷状 況にある。 周辺環境条件や土地利用状況等の変化は特に ない。幹線道背後にあるが交通・接近条件等 が劣ること等から、工業地としての有効需要 は低位に留まる。 個別的要因に変動はない。近隣地域内標準的 画地に比し、道路接面状況に係る画地の利用 効率に優る。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +17.0 環境　　　　　　 +98.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％