鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

阿南 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｃ -12025	阿南市		建付地	（　）	不整形	北10.2m県道、中間画地		商業 (80,400)
b	２１Ｃ -11010	阿南市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西7.6m県道、中間画地		商業 (80,400)
c	２１Ｃ -13043	阿南市		建付地	（　）	台形	東16m市道、中間画地		準住居 (60,200)
d	２１Ｋ -12024	阿南市		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.7m市道、東4m、角地		商業 (90,342)
e	２２Ｋ -4202	阿南市		更地	（　）	ほぼ整形	北12m県道、中間画地		商業 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 55,377	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	60,915	100 [ 100.3]	60,733	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	60,700
b	(　 ) 37,812	100 [ 75.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	49,559	100 [ 87.0]	56,964		57,000
c	(　 ) 69,303	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	70,946	100 [ 108.5]	65,388		65,400
d	(　 ) 32,253	100 [ 90.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	34,132	100 [ 57.8]	59,052		59,100
e	(　 ) 43,814	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	54,494	100 [ 92.7]	58,785		58,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -15.0
b	売急ぎ	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	公売	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -40.0
d	公売	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 61,600 円／㎡]

阿南 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が収集できなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,963,933	1,028,238	3,935,695	3,513,300	422,395	（　0.9461） 399,628	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	7,835,843 円　　　　（　 17,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

阿南 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	121.50	Ｓ2	243.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	459 ㎡	27.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の賃貸需要、画地条件等を考慮し、１階は店舗、２階は事務所のフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	121.50	100.0	121.50	2,195	266,693	3.0	800,079
							0.0	0
2～ 2	事務所	121.50	100.0	121.50	1,537	186,746	3.0	560,238
							0.0	0
～

～

～

計		243.00	100.0	243.00		453,439		1,360,317
								0

⑨年額支払賃料	453,439 円　×　12ヶ月　＝　 5,441,268 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 243.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,441,268 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 489,714 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,951,554 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,360,317 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,379 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,963,933 円　　　　（　 10,815 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１ＫＡ　　　　-10601	2,005 ( 1,970)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,156	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,200 円/㎡　月額支払賃料（　 2,195 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１９ＣＡ　　　　-15001	2,071 ( 2,063)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,241
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

阿南 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	239,000 円	47,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	163,238 円	5,441,268　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 195,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 334,600 円	47,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	47,800 円	47,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,800 円	47,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,028,238 円　（　　　　　　 2,240 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9461

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,800,000 円	設計監理料率　 189,000 円／㎡　×　 243.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0735	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,513,300 円（　　　　　 7,654 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,963,933 円
②総費用	1,028,238 円
③純収益　①－②	3,935,695 円
④建物等に帰属する純収益	3,513,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	422,395 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	399,628 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 871 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,835,843 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
阿南 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

阿南 5-2

徳島県

徳島

氏名

不動産鑑定士　村上　幸二郎

TEL.

鑑定評価額

28,300,000 円

１㎡当たりの価格

61,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	50,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	阿南市日開野町谷田４８８番１７外				②地積　(㎡)	459 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	台形 1.5:1	店舗Ｓ1	店舗、事務所等が建ち並びつつある商業地域	南東20m市道、背面道	水道	阿南 920m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 170 ｍ、南 50 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

低層の店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　ほぼ台形

④地域的特性

特記

事項

国道５５号と県道（旧国道）
を東西に連絡する都市計画道
路（市道）沿いに位置する。

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

阿南駅南東方

920m

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

常時自動車交通量を一定程度保持し繁華性を高めつつある当近隣の地価水準の動向は概ね安定方向に推移してき
た。新型コロナの影響も残るが今後需要減退の程度は徐々に緩和され地価水準は安定傾向を示すと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 61,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は市中心市街地から郊外及び小松島市の商業街に至る広域的圏域。主な需要者は県内外の法人業者や市内
の小売業者等。中心商業街の一角を為す都市計画道路沿いで自動車交通量も多く沿道型店舗，事業所等が存し近傍にホ
テルの新規オープンもあり繁華性を高めている。割高感解消に加え新型コロナによる期待収益低下での需要への影響も
徐々に緩和されつつある。中心となる価格帯は事業用借地も多く把握し難いが単価ベースで２０万円／坪程度と推測。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は事例収集の範囲を阿南市の幹線道及び準幹線道沿いに存する、できる限り最新の事例を採用した上で各事
例を十分比較検討し得た。収益価格は、店舗兼事務所も見られるが、建築資材高騰に伴い賃料水準に比し建物等の初期
投資額が大きく純収益が圧縮されたことからかなり低位に求められた。従って、より市場の実証性に優る比準価格を採
用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否にも留意し鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鳴門 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 58,900 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[102.0]

100
[ 92.6]

[100.0]
100

61,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市の人口は微減傾向が続く中、新型コロナ
の影響等で減退した市街地内商業地の期待収
益は回復基調にあって、土地需要は若干持ち
直しつつある。

特に変化はない。幹線道に接続する都市計画
道路沿いの繁華性を増しつつある路線商業街
区で、これまでの価格調整より一定の有効需
要は保持する。

個別的要因に変動はない。近隣地域内標準的
画地に比し、増減価なし。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

阿南 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ -1301	阿南市		更地	（　）	台形	北33m国道、東16.3m、角地		準住居 (70,200)
b	２２Ｋ -4202	阿南市		更地	（　）	ほぼ整形	北12m県道、中間画地		商業 (80,400)
c	２２Ｋ -4206	阿南市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西8.5m県道、南東4.2m、角地		近商 (90,200)
d	２１Ｃ -13043	阿南市		建付地	（　）	台形	東16m市道、中間画地		準住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,757	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	50,671	100 [ 82.0]	61,794	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	61,800
b	(　 ) 43,814	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 74.3]	58,733	100 [ 99.8]	58,851		58,900
c	(　 ) 51,212	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	49,522	100 [ 78.7]	62,925		62,900
d	(　 ) 69,303	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	72,467	100 [ 115.0]	63,015		63,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -25.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 61,700 円／㎡]

阿南 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,949,296	1,027,757	3,921,539	3,513,300	408,239	（　0.9461） 386,235	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	7,573,235 円　　　　（　 16,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

阿南 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	121.50	Ｓ2	243.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	459 ㎡	27.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層店舗兼事務所が見られる商業地域で、１階を店舗，２階を事務所の各フロア貸しと想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

地域の標準的な建物想定による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	121.50	100.0	121.50	2,191	266,207	3.0	798,621
							0.0	0
2～ 2	事務所	121.50	100.0	121.50	1,530	185,895	3.0	557,685
							0.0	0
～

～

～

計		243.00	100.0	243.00		452,102		1,356,306
								0

⑨年額支払賃料	452,102 円　×　12ヶ月　＝　 5,425,224 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 243.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で十分担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,425,224 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 488,270 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,936,954 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,356,306 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,342 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,949,296 円　　　　（　 10,783 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１ＫＡ　　　　-10601	2,005 ( 1,970)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,116	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,196 円/㎡　月額支払賃料（　 2,191 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１９ＣＡ　　　　-15001	2,071 ( 2,063)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,276
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

阿南 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	239,000 円	47,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	162,757 円	5,425,224　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 195,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 334,600 円	47,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	47,800 円	47,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,800 円	47,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,027,757 円　（　　　　　　 2,239 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9461

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,800,000 円	設計監理料率　 189,000 円／㎡　×　 243.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0735	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,513,300 円（　　　　　 7,654 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,949,296 円
②総費用	1,027,757 円
③純収益　①－②	3,921,539 円
④建物等に帰属する純収益	3,513,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	408,239 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	386,235 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 841 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,573,235 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,500 円／㎡）