別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 阿南 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿南 -12 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　村上　幸二郎   TEL.

鑑定評価額 6,030,000 円  １㎡当たりの価格 15,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阿南市中林町原３５番１ ②地積 　(㎡) 394   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 漁家住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 南東2.6m市道 水道 見能林 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       390 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 北の脇海水浴場北西方近傍に 位置する既成の集落内に存す る。 街 路 基準方位北、　　２ ．６ｍ市道 交通 施設 見能林駅東方 1.9km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 沿岸部近傍に位置する当近隣は、土地需給関係は沈静化しており、市内でも相対的に大きい地価下落を示してい る。改善要因は特に見出せず、今後も地価水準は概ね前年と同程度の下落傾向を続けるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は中心市街地郊外のうち那賀川南岸の集落地域の圏域。主な需要者は当地域に地縁性を有する個人に概ね 限られる。中心市街地から離れ、幹線道からもやや距離をおいた東方沿岸の市街化調整区域内に旧来から形成された漁 家・農家集落内にある。街路はカーブや狭幅箇所を伴い車輌走行性は劣る。土地需給関係は低迷状態が続き、現在も取 引は稀少で安定的な不動産市場は形成されていない。中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は事例収集の範囲を近隣の存する阿南市南東部からその周辺地域の市街化調整区域内及び都市計画区域外に 属する、できる限り最新の事例を採用し、相対的規範性の高いものを重視し得た。収益価格は、市街化調整区域内で自 用の住宅を主とする既成集落地域であり、賃貸用共同住宅を想定することは現実性に欠けるため、適用を断念した。従 って、比準価格を採用し、単価と総額との関連の適否にも留意し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市全体としては人口は微減傾向を示すととも に高齢化も進む。一方、新型コロナの影響で 減退した需要は感染対策が進む中、若干持ち 直しつつある。 環境条件等に特に変化はない。中心部から離 れた東沿岸部の集落内にあり、地縁的選好性 が強く街路条件等も劣る地域性より、有効需 要は低調である。 個別的要因に変動はない。南東側道路接面の 画地であり、近隣地域内標準的画地（北側） に比し、住宅地としての快適性に優る。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％