別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 阿南 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿南 -11 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　阿部　祐一郎   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 32,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阿南市七見町筑前３４０番６ ②地積 　(㎡) 346   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 ＳＲＣ2 農家住宅、一般住宅 が混在する住宅地域 南4m市道 水道 阿南 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 阿南駅東方 1.3km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　市街化調整区域内住宅地域であり、総じて地域性は現状を維持すると思われる。新規分譲地に比して既成住宅 地の市場競争力にはやや落差があり、当面の地価は相対的にやや低調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、阿南市那賀川南岸の市街化調整区域を主とする住宅地域。需要者の中心は、阿南市内の事業所等就業 者及び地元地縁者等。利便性の高いエリアを中心に居住環境良好な新規分譲地が見られ、相応の市場人気を有するが、 他の既成住宅地は市場競争力にやや落差があり、経済情勢悪化の影響等も重なって、土地需給動向は相対的に低調に止 まる。土地の取引価格水準は立地条件によって幅があるものの、概ね１０～１１万円／坪程度が中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　市街化調整区域内の自用の戸建住宅を中心とする地域であり、賃貸アパート等の少ない地域性より収益価格は求め得 なかったが、比準価格は、規範性の優れる事例にできる限りウェイト付けを行って査定しており、まず十分に市場の実 態を反映した試算価格が得られている。よって、本件においては比準価格を採用し、更に代表標準地との価格検討をも 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　阿南 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [162.3] [103.0] 100 32,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は県全体を上回る減少傾向。中心部近郊 、羽ノ浦地区等の人気エリアと過疎化・高齢 化が顕著な衰退地域との二極化が進行してい る。 利便性の高い一部エリアでは宅地開発も見ら れるが、対象地周辺は農家住宅等も多い既成 集落の環境であり、地域要因に特段の変化は 見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％