別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 阿南 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿南 -9 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　阿部　祐一郎   TEL.

鑑定評価額 6,100,000 円  １㎡当たりの価格 34,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阿南市宝田町今市イシン坊２番５ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 西4m市道 水道 阿南 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    15 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 阿南駅北西方 2.3km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　近在する地元大企業関係者の住宅需要も多く、総じて需給動向は概ね安定している。近年、周辺では近接地域 の市街化区域編入、阿南医療センターの開設等も続いており、総じて発展的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、阿南市中心市街部近郊乃至西方外郭に位置する住宅地域。需要者の中心は、阿南市内の事業所等就業 者。市中心部外郭の立地にあって生活利便性が比較的高く、従来より相応の市場人気を有している。また、西方内陸部 では、羽ノ浦地区と共に、近在する地元大企業社員等の住宅需要によって土地需給動向は底堅く推移しており、宅地開 発も多く見られる状況にある。中心価格帯は、土地１８０㎡程度で６００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、近時に成立し、かつ、より信頼性の高い事例にウェイトを置き試算しており、説得力は十分である。一 方、当標準地の規模や同一需給圏内の市場環境からして賃貸アパートの想定が馴染まないため、収益還元法は適用を断 念した。このため、本件においては、比準価格を採用することとし、更に代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　阿南 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [150.5] [101.5] 100 34,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は県全体を上回る減少傾向。中心部近郊 、羽ノ浦地区等の人気エリアと過疎化・高齢 化が顕著な衰退地域との二極化が進行してい る。 需要の底堅い市中心部外郭住宅地。周辺では 一部地域の市街化区域編入、阿南医療センタ ー開設等もあり、近年は地域要因が向上して きている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％