別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 阿南 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿南 -7 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　村上　幸二郎   TEL.

鑑定評価額 6,080,000 円  １㎡当たりの価格 33,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阿南市那賀川町上福井堂免４８番１４ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 西4m私道 水道 阿波中島 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道西方直近背後、平島小学 校の北方近傍の住宅地内に存 する。 街 路 基準方位北、　　４ ｍ私道 交通 施設 阿波中島駅北西方 600m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 駅や文教施設に近い立地にはあるが、市内では相対的に市場人気はやや低く、改善要因も見出せないことから、 今後も地価水準は前年同程度の若干弱含み傾向を続けるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は那賀川北岸の住宅街の圏域。主な需要者は市内在住者，当市や小松島市へ通勤する一次取得者層の他、 当地域に地縁性を有する個人等。基幹国道や準幹線県道背後で市中心部等へのアクセス性が良く公共・文教施設にも近 い等一定の利便性は確保されているが、市中心部から河川を介し離れ熟成した住宅街区で水害懸念要因も内在し、市内 住宅地では市場競争力に欠ける。中心となる価格帯は取引稀少で把握は難しいが１１万円／坪程度と推測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は事例収集の範囲を若干過去に遡ったが、近隣の存する阿南市北部エリアの事例を採用した上で、各事例を 十分比較検討し得た。収益価格は、主に自用の戸建住宅からなり、居住快適性が重視される地域性である他、対象標準 地の画地規模が小さく、賃貸用共同住宅を想定することは経済的合理性に欠けるため、適用を断念した。従って、比準 価格を採用し、代表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否にも留意し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　阿南 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [154.9] [101.5] 100 33,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 臨海平野部では水害懸念要因を含み比較的人 口減少も大きいが、新型コロナの影響で減退 した宅地需要は感染対策が進む中、若干持ち 直しつつある。 環境条件等に特に変化はない。幹線国道に近 い準幹線県道直近背後にあるが、周辺には農 地も見られる熟成した住宅地で有効需要はや や低位に留まる。 個別的要因に変動はない。西側道路接面の画 地であり、近隣地域内標準的画地（北側）に 比し、住宅地としての快適性に優る。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％