別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 阿南 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿南 -3 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　相澤　貴之   TEL.

鑑定評価額 5,840,000 円  １㎡当たりの価格 29,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阿南市畭町新はり９０番５外 ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 地等が見られる住宅 地域 南東4m市道 水道 阿南 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 阿南駅北東方 2.9km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 阿南市中心部から東方に位置する既成住宅地域。中心市街地と当該地域の間に広域的に農地地域が介在すること で宅地の連続性が分断されており、住宅地としての熟成度は低位である。当面は現状のまま推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阿南市の中心市街地近郊から郊外エリアに所在する住宅地域が圏域となる。主たる需要者層は地元住民 や地縁を有する個人等が想定される。旧来からの既成住宅地で沿岸部に近く、津波浸水リスクが懸念される影響もあり 、特に国道５５号線より東側に位置する住宅地域については需給動向は弱く、価格水準も下落基調が続いている。市場 における中心価格帯は、土地６０坪～７０坪程度で４００万～７００万程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は一般住宅のほか農地も見られる既成住宅地域で周辺地域にはアパート等の賃貸物件も少ない。対象標準地は 画地規模が小さく、賃貸用建物の想定に経済合理性が乏しいことから収益価格の試算は断念した。比準価格は実際に取 引された価格牽連性の高い取引事例に基づいた実証的で説得力を有する試算価格である。従って、実証的で説得力を有 する比準価格を採用し、代表標準地との検討及び市場分析の結果等を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　阿南 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [177.3] [102.5] 100 29,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景況は新型コロナ禍による景気悪化から持ち 直しの動きあり。阿南市の不動産需給は北部 は旺盛、南部及び外縁部は緩慢と地域差が見 られる。 付近には農地等も多く残る旧来からの既成住 宅地域であり、特に国道５５号線の東側エリ アは住宅地の引き合いは弱く、地価下落が継 続している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +17.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％