別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 阿南 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿南 -2 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　岡田　健二   TEL.

鑑定評価額 9,330,000 円  １㎡当たりの価格 51,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阿南市領家町土倉２６番１９ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 2:1 住宅 Ｗ2 戸建住宅を中心とす る戸建住宅地域 北東5m私道 水道 阿南 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　５ ｍ私道 交通 施設 阿南駅北東方 750m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部に形成された住宅地域で生活利便性に優れている。住宅地域としては成熟しており、発展的な要因は少 なく、地価は概ね横這いにて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阿南市中心市街地及びその周辺の住宅地域。需要者は市内に居住するサラリーマン等の一次取得者が中心 。市中心部に位置し居住環境は良好で駅・学校・店舗等の生活利便施設への接近性に優れている。近年の阿南市北部の 新興エリアと比べると発展性にはやや見劣りするが、潜在的な住宅需要は根強くコロナ禍においても地価は堅調に推移 している。需要の中心となる価格帯は土地は１８０㎡前後で９００万円程度、新築戸建で２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、ファミリー用の賃貸住宅が一般的で、規模が小さい単身者向けの賃貸住 宅の想定は現実的ではないため、収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は実際の市場で成立した取引事例を基に 個々の規範性や近似の地価動向等を的確に判断して比準しており、実証的で説得力を有している。以上より、比準価格 を採用し、市場の需給動向等にも留意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　阿南 -5                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     51,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響が和らぎ、持ち直しの動き も見られるが、従前の状態まで経済情勢は回 復しておらず、今後の景気動向に注視が必要 。 市中心部に位置し生活利便性に優ることから 住宅地需要は底堅く推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％