別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 小松島 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小松島 9-1 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　田渕　茂俊   TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 24,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小松島市小松島町字新港４６番３外 ②地積 　(㎡) 646   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1.5:1 作業場 ＬＳ1 倉庫、事業所、小規 模住宅等が混在する 工業地域 南8m市道 水道 南小松島 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 倉庫又は小工場の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小松島港に近接する倉庫、小 工場を主とした工住混在地域 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 南小松島駅北東方 1.0km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小松島港本港地区に近接する港湾関連の倉庫も多く見られる地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状 を維持すると考えられる。貨物取扱量も弱含みであり、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 倉庫又は小工場の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小松島市及び県東部に所在する市町の主に臨海部付近の工業地域。主たる需要者は、県内で工業関連事業 を営む法人又は個人事業主等が中心となる。当地域は小松島港湾岸エリア北西方にあって、小松島市中心部に隣接する 工業地域で、海運業や流通業の倉庫が主となる。他のエリアとの競合、市況の悪化により需給は緩慢である。取引は少 ないため中心価格帯の把握は困難であるが、他の地域と相対的に判断して８万円／坪前後が相場であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は取引事例が限定的である中、要因比較が可能な信頼性の高い事例を選択するとともに、主たる需要者の観点 から要因比較を適切に行った結果、市場性を反映した実証的な価格が得られた。一方で、当地域は自己の業務用不動産 としての利用が主であり賃貸市場が未成熟なことから収益価格は試算しなかった。よって本件においては、代表標準地 との比較検討を踏まえ、市場性を適切に反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,200 円／㎡ [100.8] 100 100 [105.0] 100 [ 96.9] [100.0] 100 24,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 隣接する徳島市や他のエリアとの競合関係、 市況の悪化等により、工業地の土地需要は弱 含んでいる。津波懸念地域は土地需要の減退 がやや目立つ。 海運業や流通業の倉庫を主とする地域であり 、利用用途等に特段の変化もみられない。一 般的要因の影響等から、地価は下落している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％