別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 小松島 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小松島 -9 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　石森　慎吾   TEL.

鑑定評価額 4,870,000 円  １㎡当たりの価格 29,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小松島市横須町字南２６番９１ ｢横須町１８－２９｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 整然と建ち並ぶ住宅 地域 南東6m道路 水道 南小松島 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.6 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ道 路 交通 施設 南小松島駅南東方 2.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小松島市郊外の住宅地域。公共施設等の利便施設への接近性や、幹線道路への連続性が劣ること及び津波被害の 懸念等もあり、周辺の宅地需要は弱含んでいる。よって、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小松島市内中心部から郊外に広がる住宅地域。需要者の中心は、小松市市内に居住・通勤する一次取得者 である。中規模分譲住宅地であるが、公共施設等の利便施設への接近性や、幹線道路からの連続性が劣ること及び津波 被害の懸念が介在していること等もあり、周辺の宅地需要は弱含んでいるため、地価は下落傾向で推移している。需要 の中心となる価格帯は、立地条件や規模等に左右されるが、坪単価１０万円前後が取引の目安と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象不動産の流通性の観点から求めたもので、市場における実際の取引事例価格を基礎としており、実証 的な価格である。当該地域は中小規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、賃貸市場が形成されていないことから、 収益還元法は規範性に乏しいため適用しなかった。本件では、取引事例比較法による比準価格を採用し、代表標準地と の均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小松島 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,500 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [103.0] 100 [136.7] [102.5] 100 29,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による厳しい状況 が徐々に緩和されつつあるものの、引き続き 持ち直しの動きに弱さがみられる。 地域要因に特段の変動要因は認められないが 、周辺地域の宅地需要は弱含んでいることか ら、地価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％