別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 小松島 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小松島 -8 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　田渕　茂俊   TEL.

鑑定評価額 4,560,000 円  １㎡当たりの価格 15,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小松島市坂野町字大久保５８番４ ②地積 　(㎡) 296   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が混在する住宅地 域 南東3.4m市道 水道 阿波赤石 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位　北　　３ ．４ｍ市道 交通 施設 阿波赤石駅東方 3.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市内外縁部に位置する古くからの農家集落地域であり、過疎化の進行とともに衰退傾向にて推移すると予測。将 来的には小学校の再編も予定されている。地価も、地域の衰退傾向と相まって、下落基調が継続すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小松島市の郊外から外縁部に広がる住宅地域の範囲である。農耕エリアが広がる中に、農家住宅のほか 一般住宅等が混在する土地柄にある。需要者は、地元の出身者や地縁者などに限定され、需要はかなり小さい。外部か らの流入は元々少ない地域性にあり、市場は長らく停滞気味である。取引はかなり少なく、画地規模もまちまちである が、外縁部の取引を広く検討すると、坪単価５万円程度が、取引の中心となると思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、小松島市郊外及び外縁部にて収集した取引事例から求められており、実証的かつ現実的な価格として説得 力を有する。一方、市街化調整区域に位置する集落エリアにあって、賃貸市場が形成されておらず、賃貸建物の想定に 現実性がないため、収益価格の試算は行っていない。よって、市場の実勢を充分反映した価格と認められる比準価格を 採用し、市場の動向等にも配意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化の程度は県平均より高く、 地域経済も振るわない。コロナ禍で市場滞留 期間が増加しており、土地取引も縮小してい る。 市内外縁部に位置する農村地帯で地縁的に形 成される土地柄となっている。過疎、高齢化 の進行によって衰退気味に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％