別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 小松島 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小松島 -7 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　岡田　健二   TEL.

鑑定評価額 24,100,000 円  １㎡当たりの価格 25,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小松島市前原町字中川原６６番４外 ②地積 　(㎡) 962   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が混在する農家住 宅地域 北東4.6m県道 水道 中田 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       950 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市中心市街地の西方の農家集 落地域 街 路 基準方位　北　　４ ．６ｍ県道 交通 施設 中田駅西方 1.4km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 付近で四国横断自動車道のＩＣ建設が予定されているが、市街化調整区域内の農家集落地域としての地域性に特 段の変化はなく、当面は現状の状態で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小松島市郊外の農家集落地域。需要者は地縁性を有する個人が中心で、他圏域からの転入は比較的少ない 。市街地に比較的近距離にあるが、古くからの農耕エリアに農村集落が散在する程度であり発展性にはやや乏しい。付 近でＩＣ建設が予定されているが、周辺では工事に伴う代替地としての宅地開発が見られる程度である。取引が少ない ため、中心価格帯の把握は難しいが、坪８万円程度が中心と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の住宅地域であり賃貸住宅の建設投資が一般的ではなく、また賃貸需要も少ない地域であるため、収 益価格の試算は行わなかった。比準価格は取引事例が少ないため、やむなく事例収集の範囲を広げ取引時点がやや遡る 事例も採用したが、代替性が高い取引事例を中心に、個々の規範性を的確に判断して査定しており、実証的で説得力を 有している。以上より、比準価格を採用し代表標準地価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小松島 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,500 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [103.0] 100 [157.5] [101.0] 100 25,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化の推移は県平均より高い。 元々の経済情勢の停滞に新型コロナの影響も 加わり不動産需要は減少している。 コロナ禍が落ち着きつつあり、地価は下落幅 の拡大から縮小傾向にあるものの、地域経済 の停滞から当面の地価は下落基調を維持する と判断。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +4.5 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％