別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 小松島 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小松島 -5 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　相澤　貴之   TEL.

鑑定評価額 7,970,000 円  １㎡当たりの価格 38,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小松島市小松島町字南開６２番１３ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、マンショ ン等が混在する住宅 地域 東5m私道 水道 南小松島 630m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　５ ｍ私道 交通 施設 南小松島駅南東方 630m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地の近郊に位置する既成住宅地域。公共施設や商業施設へのアクセスも概ね良好な位置関係にあり、未 利用地等を転用した新規宅地分譲も見られる。当面は現状を維持しつつ推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小松島市の北部を中心とした住宅地域が該当する。主たる需要者層は、市内在住もしくは勤務の一次取得 者層が中心となることが想定される。市役所、学校等の公共施設、スーパー等の商業施設等が近接しており、利便性は 優れるが、水路や行き止まりが多い等の街路条件がやや劣る面も否めず、需給動向は緩慢である。市場における中心価 格帯は、土地５０坪～６０坪程度で土地価格６００万～９００万程度、新築総額２５００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は中規模一般住宅が多い既成住宅地域であり周辺地域にはアパート等の賃貸物件も散見されるが、土地価格に 見合う賃料水準が形成されていない為、純収益がマイナスとなり収益価格の試算は困難であった。当該地域では居住の 快適性等を重視した市場価格が形成されている。よって、価格牽連性の高い取引事例に基づいた実証的で説得力を有す る比準価格を採用し、代表標準地との検討及び市場分析の結果等を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小松島 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,500 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [103.0] 100 [102.9] [102.0] 100 38,800  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景況は新型コロナ禍による景気悪化から持ち 直しの動きが見られる。小松島市は人口減小 が進行しており、不動産需給動向の弱さが継 続している。 公共施設、商業施設等が近接し利便性は優れ るが、水路が多く断続的な宅地開発も影響し 、行き止まり街路も多い。地価は緩やかな下 落傾向にある。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％