別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 小松島 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小松島 -3 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　田渕　茂俊   TEL.

鑑定評価額 5,340,000 円  １㎡当たりの価格 35,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小松島市大林町字宮ノ本１０２番３４ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 南西6m道路 水道 阿波赤石 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    35 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ道路 交通 施設 阿波赤石駅南東方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市域南部郊外の国道５５号と阿南市羽ノ浦町へ通じる県道の交差点北東側の背後に所在する住宅団地で、交差点 付近には、スーパーの出店があるなど、沿道型低層店舗の一定の集積があり、宅地需要の増加が期待される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小松島市南東部郊外の住宅地域。需要者は小松島市及びその周辺で居住又は就業する一次取得者が中心と なる。隣接する阿南市羽ノ浦町の市場人気もあり周辺地域には宅地分譲等も見られるが、コロナ禍が継続するなか、不 動産需給は停滞気味である。周辺の新規宅地開発に係わる需要の中心となる価格帯は土地が総額で５～６百万円程度が 多いが、既成住宅地域内の取引では、その水準をかなり割り込むものも散見される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、不動産取引が停滞気味のため、事例の収集範囲を広げて、自用目的の事例を中心に採用して試算した。補 修正は適切に行われており、現下の市場の実勢を充分反映した価格となっている。一方収益価格については、対象不動 産は規模が小さく賃貸用建物建築の想定をすることが合理的でないため採用しなかった。以上より、比準価格を標準と し、代表標準地とのバランスにも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小松島 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,500 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [103.0] 100 [113.5] [102.0] 100 35,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化の程度は県平均より高く、 地域経済も振るわない。コロナ禍で市場滞留 期間が増加しており、土地取引も縮小してい る。 令和２年４月、大林交差点に大型スーパー等 店舗が開業するなど利便性は高まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％