別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 小松島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小松島 -2 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　村上　幸二郎   TEL.

鑑定評価額 6,570,000 円  １㎡当たりの価格 36,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小松島市中田町字広見１番１１１ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東4.5m市道 水道、ガス 中田 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   130 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道東方背後丘陵地山麓に開 発された区画整然とした古い 住宅団地内に存する。 街 路 基準方位北、　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 中田駅北方 1.4km 法令 規制 １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部市街地外縁に存するが西方県道整備も進み、徳島市へのアクセスも良く一定の需要は保持する。市勢縮 小と新型コロナの影響も依然見られ、今後も地価水準はやや弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は市中心市街地から周辺に至る住宅街の圏域。主な需要者は市内在住者の他、市内や徳島市内勤務の一次 取得者層等。徳島市境に近い幹線県道背後の住宅街でベッドタウンとしても機能し西方近傍には幹線県道も整備され一 定の利便性を有するが、住宅地として熟成し市内での相対的市場人気はやや低位で新型コロナの影響も依然残り土地需 給関係は若干の減退傾向を示す。中心となる価格帯は土地が６００万円程度、新築の戸建住宅は２，２００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は事例収集の範囲を若干過去に遡ったが、市中心市街地内からその周辺地域の事例を採用し、相対的規範性 の高いものを重視し得た。収益価格は、主に自用の戸建住宅からなり、居住快適性が重視される地域性である他、対象 標準地の画地規模が小さく、賃貸用共同住宅を想定することは経済的合理性に欠けるため、適用を断念した。従って、 比準価格を採用し、代表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否にも留意し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小松島 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,500 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [103.0] 100 [110.3] [101.0] 100 35,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少と高齢化等により市勢は縮小傾向に あるが、新型コロナの影響で減退した住宅地 需要は感染対策も進む状況下、持ち直しつつ ある。 変化は特にない。幹線道や徳島市に近い立地 より一定の有効需要は保持するが中心部から やや距離をおく熟成した住宅街で地価水準は 下落基調を指向。 個別的要因に変動はない。北東側道路接面の 画地であり、近隣地域内標準的画地（北側） に比し、住宅地としての快適性に優る。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％