鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鳴門 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｃ -20210	鳴門市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、北東6m、角地		１住居 (70,200)
b	２１Ｃ -19036	鳴門市		底地	（　）	ほぼ長方形	北東2.4m私道、中間画地		｢調区｣ (70,200)
c	２１Ｃ -20209	鳴門市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２２Ｋ -19001	鳴門市		更地	（　）	ほぼ台形	北西12m県道、中間画地		｢調区｣ (70,200)
e	２１Ｃ -19032	鳴門市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東5.4m市道、中間画地		１中専土砂災害警戒区域 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 18,116	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.4]	17,794	100 [ 111.3]	15,987	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +0.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.5] 　　　　 100	16,100
b	(　 14,568) 14,568	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	14,583	100 [ 88.9]	16,404		16,500
c	(　 ) 17,839	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	17,750	100 [ 110.2]	16,107		16,200
d	(　 ) 14,822	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 99.5]	14,837	100 [ 91.3]	16,251		16,300
e	(　 ) 16,481	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	16,253	100 [ 100.5]	16,172		16,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +1.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +18.0	環境　　　　 -27.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,400 円／㎡]

鳴門 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例を得られなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		賃貸市場が未成熟な市街化調整区域内にあり、賃貸用不動産の建築、賃貸を想定することが現実的ではないため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
鳴門 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鳴門 -12

徳島県

徳島

氏名

不動産鑑定士　小河　伸洋

TEL.

鑑定評価額

5,630,000 円

１㎡当たりの価格

16,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鳴門市里浦町粟津字中島２３０番１				②地積　(㎡)	343 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		｢調区｣ (70,200) （その他）
	1:2.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域	北西5.5m市道	水道	鳴門 4.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 100 ｍ、南 200 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、５．５
ｍ市道

交通

施設

鳴門駅南方

4.2km

法令

規制

｢調区｣
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

コロナ禍においても地域要因に大きな変動は認められないが、利便性の劣る農家集落地域で発展的な回復は見込
めないことから慢性的に需要は低迷しており、価格は今後も下落基調で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +0.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 16,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は鳴門市中心部の東方外縁部、市街化調整区域内を中心とした農家住宅地域一円。需要者は圏域内の個人が
中心で他圏域からの転入は少ない。元々在来の農家が殆どで地縁性が強い地域性のため需要自体が小さく、市街地から
もやや離れていることもあって圏域内では新規の宅地分譲も見受けられない。従って中心となる価格帯は見出しづらい
が、３６０㎡程度の標準的な土地で５０～６０千円／坪程度が相場指標と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地の周囲は農村地帯のためアパート等の賃貸物件は見受けられず、賃貸市場が未成熟なため規範性のある賃貸事例
の収集が困難なことから収益価格は試算できなかった。一方比準価格は数少ない中からも実際の取引事例から求めたも
ので、自用目的の住宅取引が中心である当該市場の特性、需要者の選好性を反映した実証的な価格で規範性が高いこと
から、比準価格を中心に過疎高齢化の進展等の地域の将来動向も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     16,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響はあるが、地元企業従業員等
の中心部住宅地需要は底堅い。郊外部は人口
減少・高齢化の影響が強く需要縮小傾向が継
続。

郊外の農家住宅地域で地縁性が認められ、市
街地以上に過疎高齢化が進んでおり、空き家
も増加している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

鳴門 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｃ -18121	鳴門市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4.1m市道、中間画地		｢調区｣ (70,200)
b	２１Ｃ -14401	鳴門市		更地	（　）	不整形	南1.8m道路、中間画地		１低専土砂災害警戒区域 (50,80)
c	２１Ｃ -18103	鳴門市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東2.1m市道、北西2.5m、二方路		｢調区｣ (70,200)
d	２１Ｋ -9058	鳴門市		更地	（　）	長方形	南5m市道、北2m、二方路		｢調区｣ (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 13,739	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	13,317	100 [ 82.3]	16,181	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +0.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.5] 　　　　 100	16,300
b	(　 ) 7,182	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 50.3]	14,107	100 [ 85.7]	16,461		16,500
c	(　 ) 13,022	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 90.0]	100 [ 97.4]	14,662	100 [ 85.3]	17,189		17,300
d	(　 ) 10,362	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	10,006	100 [ 65.6]	15,253		15,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0	街路　　　　 -23.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -28.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -2.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,400 円／㎡]

鳴門 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例の収集が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		市街化調整区域内で周辺は農家住宅の多い地域のため、賃貸市場が未成熟で適用が困難であった。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ