別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鳴門 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳴門 -11 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　澤嶋　鉄哉   TEL.

鑑定評価額 6,400,000 円  １㎡当たりの価格 16,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳴門市大麻町池谷字長田９番６外 ②地積 　(㎡) 388   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に、店 舗、作業場等が見ら れる地域 南東5.2m県道 水道 池谷 340m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   120 ｍ、南    70 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道鳴門池田線の背後に存す る住宅地域である。 街 路 基準方位北　　　５ ．２ｍ県道 交通 施設 池谷駅北東方 340m 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心部より距離を置く農家集落地域であり、立地条件等から旧来からの住環境に留まっているとともに、開発等 が進展する見込みも乏しく、地価はここ暫く下落基調にあるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鳴門市の西方外縁部に存する住宅地域を圏域とする。需要者は、当地域に地縁性を有する個人に概ね限 られる。中心部より離れた利便性に劣る農家集落地域では、元来需要者が限定的であることに加え、新型コロナ禍等に よる先行き不透明感から、土地需要は一層弱含みとなっている。需要の中心となる価格帯は、単価ベースで３．３㎡当 たり５～６万円程度、新築の戸建住宅は殆ど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成の住宅地域であり、賃貸用アパート等は見られないことから、収益価格の試算は断念した。一方、事例収集の範囲 をやや広域に行ったが、代替競争関係にある最新の取引事例を分析することで、直近の地価水準を把握しており、重視 すべき価格と認められる。以上より、十分な規範性を有する比準価格を採用することとし、周辺公示地等との価格均衡 にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少は県平均を上回っている。新型コロ ナ、デフレ経済等の社会経済情勢の不透明感 が土地需給動向に悪影響を及ぼしている。 地域要因に変動はないが、需要はかなり弱含 んでおり、地価の下落基調に変化はない。前 年を下回る下落幅で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％