別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鳴門 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳴門 -8 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　富永　守   TEL.

鑑定評価額 6,330,000 円  １㎡当たりの価格 31,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳴門市撫養町木津字松塚５９１番８ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 東5m市道 水道 教会前 180m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 教会前駅に近い小規模住宅団 地 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 教会前駅北西方 180m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 鳴門市の郊外部にあり利便施設も少ないが、国道１１号へのアクセスは良好で徳島市内への通勤の便は優位にあ る。現況では農地等も介在するが、緩やかながらも住宅地として熟成していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ鳴門線「金比羅前」・「教会前」駅圏の住宅地域である。需要者は、子育て世代を中心とするエン ドユーザーである。当地域周辺は、商業施設等への接近性がやや劣るものの、最寄駅に近く、大動脈である国道１１号 へのアクセスが良好であるため、宅地開発が活発に行われてきた。近時は、供給過剰が解消されつつあり、地価が下げ 止まり基調にある。価格の中心帯は、土地のみで６５０万円前後、建売住宅で２，３００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、戸建住宅の建ち並ぶ小規模住宅団地内に所在する。需要の中心は自己居住目的であり、取引に際して収 益性が考慮されることは少ない。また、小規模画地の多い地域で、投資採算の面からもアパート等の敷地としての需要 は少ないものと思われる。このような市場実態から、本評価においては、収益還元法を適用することは断念し、取引事 例比較法による比準価格のみを採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鳴門 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,300 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [152.9] [102.0] 100 31,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウッドショック、物流の停滞により建築費が 上昇すると共に建築着工に遅れが出ている。 混乱が長引くと、地価への影響が大きくなる 可能性がある。 コロナ禍により景況の先行きが不透明で、市 人口の減少もあるが、徳島市方面への通勤ア クセスは概ね良好で、地価は下げ止まりつつ ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％