別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鳴門 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳴門 -4 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　近藤　健   TEL.

鑑定評価額 4,100,000 円  １㎡当たりの価格 24,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳴門市里浦町里浦字坂田２３番３ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 西3.1m市道 水道 鳴門 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    10 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北３．１ ｍ市道 交通 施設 鳴門駅南東方 2.6km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 市内東部に位置する古くからの既成集落地域で大きな変動要因はなく、周辺環境は当面現状で推移するものと思 われる。街路条件が劣り地価動向は周辺に比してやや低調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鳴門市東部郊外の沿岸部に近い住宅地域。需要者の中心は地域に地縁を有する個人を主に市内事業所等へ の就業者である。標準地周辺は総じて幅員等街路条件に難のある既成集落であり、区画整理された西方に隣接する閑静 な住宅街区に比し市場競争力が劣る。ここ数年宅地の新規供給や取引が少ないため、需要の中心となる価格帯は見出せ ない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 売買取引が少ない中、遠距離にある事例も採用した試算となったが、比準価格はできる限り類似性・信頼性の高い事例 を尊重しつつ比準しており、概ね市場の実態を反映した価格を得たものと思料する。一方、対象標準地の規模や戸建住 宅地域である地域性から、共同住宅の建築・賃貸を想定することは馴染まないため収益還元法は適用できなかった。そ こで、比準価格を採用することとし、代表標準地価格との均衡を重視して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鳴門 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,300 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [198.3] [101.5] 100 24,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の影響が和らぐも とで設備投資、個人消費が持ち直しつつあり 、労働需給は弱いが雇用者所得は持ち直して いる。 古くからの農家住宅地域であり、街路は狭く 、地縁者以外の需要が弱いため、地価は弱含 みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +70.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％