別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鳴門 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳴門 -3 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　西岡　聖記   TEL.

鑑定評価額 4,770,000 円  １㎡当たりの価格 40,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳴門市撫養町南浜字東浜１番５５ ②地積 　(㎡) 118   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東4m市道 水道 撫養 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 撫養駅南東方 1.0km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 鳴門市中心部から比較的近距離に所在する住宅地域として今後とも継続すると予測する。地価については、比較 的利便性に優る土地柄でもあり、新型コロナの影響等から回復基調で、当面は当該傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鳴門市中心部から比較的近距離に所在する住宅地域である。需要者の中心は鳴門市に居住するサラリーマ ン等の１次取得者と考えられる。比較的利便性に優る土地柄でもあり、新型コロナの影響等から回復基調で、下落幅は 縮小傾向にあるものと判断される。市場の中心価格帯については、土地は１００～１５０㎡程度で４００～７００万円 程度、新築戸建で２，４００～２，７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 鳴門市住宅地の中で市場人気が高い立岩地区等の類似地域において、信頼性のある取引事例を比較的豊富に収集するこ とができた。一方、標準地は画地規模が小さく、経済合理的な賃貸建物の建築を想定することが困難なため、収益還元 法は適用できなかった。従って、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鳴門 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,300 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [119.2] [102.0] 100 40,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鳴門市の地価については、中心部から比較的 近距離に所在する地域を中心として、新型コ ロナ等の影響から、基本的には回復基調にあ る。 比較的利便性に優る土地柄でもあり、新型コ ロナの影響等から回復基調で、下落幅は縮小 傾向にあるものと判断される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％