別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 徳島 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 9-3 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　藤本　誠司   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 32,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市論田町新開６６番６１外 ②地積 　(㎡) 363   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2.5 倉庫 Ｓ1 工場、営業所、倉庫 等が建ち並ぶ工業地 域 東8m市道 水道 阿波富田 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南   170 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 小規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  31.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 阿波富田駅南東方 5.5km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 自動車整備解体業、リサイクル業関連の中小工場や事業所が集積する工業地域。コロナ禍の景気低迷を受けて、 地価も下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 小規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、徳島県東部臨海部を中心とした工業地域一帯。需要者は、金属関連を中心とした製造業を営む県内外の 事業者となっている。臨海部の交通アクセスがやや劣る工業地域にて、需要の限定が見受けられる。輸出関連の製造業 に景気回復が見られるものの近隣地域における景気感は依然低迷していると共に、工業地としての地価が上位であるこ とから、地価下落が継続している。取引の少ない近隣地域において中心となる価格帯は把握し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、取引の少ない工業地であるため広域的な事例資料の採用となったが、地価水準が近似する取引事例から求 められており、現実性を帯びた市場価格が求められたものと思料する。一方、自社工場で構成された地域にて工業地と しての賃貸市場が成立しておらず、収益価格は算出不能であった。以上により、市場性を反映し規範性が高い比準価格 を標準に、生産コストの動向・代表標準地価格等をも総合斟酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,200 円／㎡ [100.8] 100 100 [105.0] 100 [ 71.4] [100.0] 100 32,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナのウイルス感染拡大に伴う地元経 済及び雇用環境の悪化と先行き不安感から、 不動産市況は停滞傾向が見受けられた。 勝浦川河口部に中小工場・倉庫・事業所等が 集積するが、勝浦川と打樋川に囲まれ、更な る発展余地がないと共に交通アクセスもやや 悪い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％