別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 徳島 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 9-2 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　阿部　祐一郎   TEL.

鑑定評価額 161,000,000 円  １㎡当たりの価格 24,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市川内町加賀須野４６３番２３外 ②地積 　(㎡) 6,610   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1:2 倉庫兼事務所 ＲＣ3 製薬関連の工場、事 務所等が建ち並ぶ工 業団地 北12m市道、三方路 水道、ガス 徳島 7.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   600 ｍ、西   550 ｍ、南   650 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　 110.0 ｍ、規模　　     6,600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 徳島南部自動車道の徳島ＪＣ Ｔ－徳島沖洲ＩＣ間が今年度 末に完成・開通予定。 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 徳島駅北東方 7.5km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　県北東部の既成工業地域であり、今後も地域性には特段変化がないと思われる。国道に近接するほか、高速Ｉ Ｃへのアクセスも概ね良好で自動車輸送にも優位な立地であり、当面の需給動向は底堅く推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は徳島市及び隣接市町に配置される工業地域。需要者の中心は県内外の法人。経済情勢の不透明さは残る が、一部では企業の生産活動も持ち直してきているなど、総じてコロナ禍による影響が若干和らいだ感がある。他方、 高速ＩＣへのアクセス良好な工業地は依然用地需要の底堅さがあり、特に最近では高速道路南伸事業の進捗もあって、 引き合いがより強まっている。取引件数が少なく、規模等もまちまちのため、中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　賃貸物件の稀有な工業地域である地域性から収益還元法は適用を断念したが、類似取引事例より試算した比準価格を 得た。当比準価格は、取引事情の認められる事例を含む広範な事例からの試算となったが、できる限り信頼性の高い事 例を重視して査定しており、概ね市場の実態を反映し得たものと思料される。よって、本件においては、当該比準価格 を採用することにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業の生産活動も一部に持ち直しが見られる ようになっており、経済情勢の不透明さは残 るものの、総じてコロナ禍の影響が若干和ら いだ感がある。 国道等へのアクセス良好で自動車輸送にも優 位な工業地であり、需給事情は底堅い。今年 度末には近郊の徳島ＪＣＴ－徳島沖洲ＩＣ間 が更に開通予定。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％