別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 徳島 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 9-1 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　上垣　小織   TEL.

鑑定評価額 144,000,000 円  １㎡当たりの価格 17,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 14,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市津田海岸町１１２５番２２ ｢津田海岸町３－４１｣ ②地積 　(㎡) 8,250   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:3 工場 木材関連の工場が多 い臨海工業団地 西16m市道 水道 徳島 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   220 ｍ、西   160 ｍ、南   210 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　 160.0 ｍ、規模　　     8,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 臨海部の木材関連企業が多い 工業団地 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 徳島駅南東方 6.5km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 令和３年３月に徳島津田ＩＣ～徳島沖洲ＩＣが開通、今年度中に徳島ＪＣＴ迄が開通予定で高速ネットワークに 直結、新規の企業地造成分譲、徳島小松島港津田地区活性化計画等により需要が喚起されている。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は県東部都市計画区域内に存する工業地域を圏域とし、需要者の中心は県内外の木材、鉄鋼、流通等の法 人事業者。沿岸部に位置する木材関連工場の多い団地で、令和３年３月に徳島津田ＩＣが開通し工場立地条件が大きく 向上、地区活性化計画等により新規企業地の造成分譲が開始するなど地域の需要を喚起しつつある。一部既存工場地は 津波リスクや軟弱地盤の懸念もある。中心となる価格帯は規模や事情によりバラつきが大きく把握し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　工場地は取引自体が少ない種別であるものの、徳島市沿岸部の最新事例を収集できたことから極めて規範性の高い比 準価格を試算でき、市場の実態を充分に反映している。一方工場の賃貸事例は殆ど無く賃貸市場が成立していないため 収益還元法の適用は断念した。設備投資等の経済指標も多少の上下動はあるが総じて安定的に推移していることなどを 考慮し、比準価格を標準として、代表標準地とのバランスにも十分に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,200 円／㎡ [100.8] 100 100 [105.0] 100 [134.3] [100.0] 100 17,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は依然として厳しいが、消費 は一部を残し落ち着きつつあり、県内の工業 生産指数、雇用情勢等は一部で持ち直しの動 きが見られる。 令和３年３月に徳島津田ＩＣが開通し、企業 地の新規分譲が開始されるなど工場立地条件 が大幅に改善された。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％