別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 徳島 5-17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 5-17 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　田渕　茂俊   TEL.

鑑定評価額 193,000,000 円  １㎡当たりの価格 60,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市応神町西貞方字仁徳６９番２外 ②地積 　(㎡) 3,168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (80,200) 1.5:1 店舗 Ｓ1 大型店舗が増えつつ ある郊外路線商業地 域 北25m県道、三方路 水道 吉成 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   320 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 沿道型低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  75.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 東側の北島町から西側の藍住 町へ抜ける徳島環状線沿いの 地域 街 路 ２５ｍ県道 交通 施設 吉成駅南西方 2.2km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 西側で隣接する藍住町には大型商業施設が集積しており、当地域にも店舗が進出して連担度が高まりつつあり、 現在はコロナ禍の影響下にあるが、発展的に推移していくものと思われる。 (3)最有効使用の判定 沿道型低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は徳島市北部郊外から幹線道路沿いに連なる路線商業地域で、需要者の中心は県内外の法人及び個人事業者 である。隣接する藍住町側ではゆめタウンを中心に大型商業施設が集積し、県内有数の商業地域になっている。当地域 は市街化調整区域に指定されているものの、その波及効果もあって店舗地需要は比較的多い。売買取引は少なく事業用 借地が多いため需要の中心となる価格帯を把握し難い状況にあるが、坪当たり２０万円程度であると考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、路線商業地の取引を広く収集し試算したもので、補修正の過程は適切に行われており、市場の実勢を充分 反映した価格となっている。一方、市街化調整区域内の商業地域であり、賃貸建物を建設することは規制されているた め、新たに賃貸建物の建築を想定することは現実的でない土地柄にあるため、収益価格は試算していない。よって、比 準価格を標準として、代表標準地から検討した価格との均衡を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鳴門 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,900 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [102.0] 100 [ 99.2] [105.0] 100 60,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景況はコロナ禍の継続で個人消費を中心 に厳しい環境が続いているが、１０月に入り 感染者が減少していることで、回復が期待さ れる。 ゆめタウン徳島店が近隣の環状線沿いの商業 地域にあることなどから、交通量が多いこと もあって、新規の出店の動きもみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　  +8.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％