別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 徳島 5-10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 5-10 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　富永　守   TEL.

鑑定評価額 43,900,000 円  １㎡当たりの価格 112,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市佐古四番町６０７番外 ｢佐古四番町６－１８｣ ②地積 　(㎡) 392   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:2 診療所兼住宅 ＲＣ4 中小規模の店舗、医 院等が建ち並ぶ商業 地域 北30m国道 水道、ガス、下水 佐古 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   250 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗付事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道１９２号沿いの既成の商 業地域 街 路 ３０ｍ国道 交通 施設 佐古駅南西方 900m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 国道１９２号沿いに日用品店舗、事務所、医院等が建ち並ぶ既成の商業地域で、当面は現状を持続していくもの と予測する。近時は賃貸マンション、高齢者住宅等が増えている。 (3)最有効使用の判定 中低層の店舗付事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    112,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     38,200 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、徳島市中心部近郊の商業地域である。需要者の中心は、県内外の法人及び不動産業者等である。当地域 は、国道１９２号沿いに中低層の店舗・事務所ビル、医院等が建ち並ぶ商業地域である。幹線道路沿いで交通量が多く 、背後人口も多いが、全般に画地規模が小さく、駐車場不足から商業地としての立地条件を充分に活かせていないのが 現状で、新規の店舗進出も少ない。中心となる価格帯は、土地のみで坪３６万～３８万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 商業地域においては収益性が重視される傾向にあり、当地域においても近時は収益目的での取引がみられる。しかしな がら、自社ビルが多い在来の商業地域であり、土地取引においては、自用目的の需要が中心となり、収益性を検討しつ つも、市場の需給動向により価格が形成されているのが実情である。このため、市場性をより反映する比準価格を採用 し、収益価格を参考のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 5-12                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    116,000 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [101.5] [100.0] 100 112,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    113,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による不動産市場への大きな影響は みられないが、今後の景況の先行きが不透明 で、地価は当面弱含みで推移するものと思料 する。 コロナ禍の影響により、景況の先行きが不透 明である。当地域は、地域的な発展性がみら れず、地価はやや弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％