鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

徳島 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｃ -2014	徳島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西10.2m道路、北東7m、南東1.4m、三方路		準工 (60,200)
b	２１Ｃ -4008	徳島市		底地	（　）	不整形	東15m市道、南8m、角地		１住居 (70,200)
c	２０Ｃ -15014	徳島市		底地	（　）	長方形	北15m市道、東8m、南15m、三方路		準工 (70,200)
d	２０Ｃ -20111	徳島市		更地	（　）	不整形	南西13.5m道路、東6m、角地		準工 (70,200)
e	２２Ｋ -5014	徳島市		更地	（　）	長方形	南東15m市道、中間画地		商業 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 100,176	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 93.9]	105,830	100 [ 84.9]	124,653	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	125,000
b	(　 64,108) 128,216	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	126,098	100 [ 103.3]	122,070		122,000
c	(　 96,683) 138,119	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	126,631	100 [ 102.6]	123,422		123,000
d	(　 ) 126,957	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	123,186	100 [ 98.7]	124,809		125,000
e	(　 ) 146,868	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	147,309	100 [ 118.4]	124,416		124,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +22.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 123,000 円／㎡]

徳島 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、再調達原価を適切に把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,936,240	1,368,712	4,567,528	4,462,640	104,888	（　0.9468） 99,308	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	1,986,160 円　　　　（　 12,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

徳島 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	106.84	Ｓ3	311.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	159 ㎡	8.1 m x 19.4 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の賃貸需要及び公法規制を考慮して１階店舗、２～３階事務所各１室を想定した。

⑦有効率　 85.7 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	98.00	84.9	83.19	2,580	214,630	3.0	643,890
							0.0	0
2～ 2	事務所	106.84	86.1	92.03	1,780	163,813	3.0	491,439
							0.0	0
3～ 3	事務所	106.84	86.1	92.03	1,780	163,813	3.0	491,439
							0.0	0
～

～

計		311.68	85.7	267.25		542,256		1,626,768
								0

⑨年額支払賃料	542,256 円　×　12ヶ月　＝　 6,507,072 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 267.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,507,072 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 585,636 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,921,436 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,626,768 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,804 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,936,240 円　　　　（　 37,335 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１ＫＡ　　　　-2001	2,030 ( 1,986)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [ 90.0]	2,680	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,586 円/㎡　月額支払賃料（　 2,580 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２ＫＡ　　　　-21001	2,317 ( 2,240)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,491
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

徳島 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	306,500 円	61,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	195,212 円	6,507,072　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 231,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 513,300 円	61,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.75 /1000
④損害保険料	61,300 円	61,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	61,300 円	61,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,368,712 円　（　　　　　　 8,608 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	61,300,000 円	設計監理料率　 189,000 円／㎡　×　 311.68 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0728	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0711 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,462,640 円（　　　　　 28,067 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,936,240 円
②総費用	1,368,712 円
③純収益　①－②	4,567,528 円
④建物等に帰属する純収益	4,462,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	104,888 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	99,308 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 625 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,986,160 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
徳島 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

徳島 5-9

徳島県

徳島

氏名

不動産鑑定士　相澤　貴之

TEL.

鑑定評価額

19,600,000 円

１㎡当たりの価格

123,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	99,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	徳島市福島１丁目３８９番１｢福島１－７－２２｣				②地積　(㎡)	159 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:2.5	店舗兼住宅Ｓ3	中小規模の店舗、銀行等が混在する既成商業地域	北22m県道	水道、ガス	徳島 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 170 ｍ、西 100 ｍ、南 20 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中低層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２２ｍ県道

交通

施設

徳島駅東方

1.6km

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

市中心部から渭東地区に繋がる幹線道路沿いに位置する商業地域。当該路線沿いは店舗、事務所、併用住宅のほ
か、寺社、公共施設も見られ、店舗連担性はやや低位である。地価動向は弱含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 123,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は徳島市内の幹線道路沿い等を中心として形成された商業地域が該当する。主たる需要者層は地元企業や個
人事業者等が想定される。市中心部と東沖洲地区を結ぶ主要幹線道路であり、東方で徳島沖洲ＩＣにも接続する等、交
通量は比較的多い路線であるが、その商圏は背後に広がる住宅地域等が中心となり、繁華性は相対的に低位である。市
場における中心価格帯は規模によって異なるが、概ね坪当たり４０万円前後と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は幹線道路沿いの既成商業地域であり、自己用事業用地としての取引が多く、テナントからの賃料収入に基づ
く収益性を重視した収益価格が市場価格の形成に与える影響は限定的である。比準価格は価格牽連性の高い実際の取引
事例との比較検討の過程を経て試算されており信頼性は高い。従って、実証的で説得力を有する比準価格を標準とし、
収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討及び市場分析の結果等を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　徳島 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 116,000 円／㎡

[ 98.3]
100

100
[100.0]

100
[ 92.8]

[100.0]
100

123,000

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ禍による市況の悪化については、
持ち直しの動きも見られる。但し、需給動向
が緩慢な地域も多く、中心部と郊外エリアで
格差が見られる。

同路線の東方、徳島南部自動車道の徳島沖洲
ＩＣが令和３年３月に開通したが、一部区間
の開通に止まっており、地価への具体的な影
響は見られない。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

徳島 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｃ -20106	徳島市		更地	（　）	ほぼ整形	東15m市道、北22m、角地		商業 (80,400)
b	２２Ｋ -5014	徳島市		更地	（　）	長方形	南東15m市道、中間画地		商業 (80,400)
c	２１Ｋ -13027	徳島市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北18m市道、中間画地		近商 (80,300)
d	２１Ｃ -2014	徳島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西10.2m道路、北東7m、南東1.4m、三方路		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 102,136	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	110,147	100 [ 91.2]	120,775	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	121,000
b	(　 ) 146,868	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	146,574	100 [ 107.8]	135,968		136,000
c	(　 ) 130,143	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	130,012	100 [ 104.8]	124,057		124,000
d	(　 ) 100,176	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	102,657	100 [ 92.2]	111,342		111,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 123,000 円／㎡]

徳島 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,933,470	1,368,621	4,564,849	4,462,640	102,209	（　0.9468） 96,771	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	1,935,420 円　　　　（　 12,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

徳島 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	106.84	Ｓ3	311.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	159 ㎡	8.1 m x 19.4 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺地域における需給動向を勘案し、１階店舗、２階～３階事務所を想定した。

⑦有効率　 85.7 ％
の理由

建物想定による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	98.00	84.9	83.19	2,588	215,296	3.0	645,888
							0.0	0
2～ 2	事務所	106.84	86.1	92.03	1,790	164,734	3.0	494,202
							0.0	0
3～ 3	事務所	106.84	86.1	92.03	1,760	161,973	3.0	485,919
							0.0	0
～

～

計		311.68	85.7	267.25		542,003		1,626,009
								0

⑨年額支払賃料	542,003 円　×　12ヶ月　＝　 6,504,036 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 267.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,504,036 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 585,363 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,918,673 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,626,009 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,797 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,933,470 円　　　　（　 37,317 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２ＫＡ　　　　-21001	2,317 ( 2,240)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,491	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,594 円/㎡　月額支払賃料（　 2,588 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２ＫＡ　　　　-11001	2,476 ( 2,432)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,697
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

徳島 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	306,500 円	61,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	195,121 円	6,504,036　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 231,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 513,300 円	61,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.75 /1000
④損害保険料	61,300 円	61,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	61,300 円	61,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,368,621 円　（　　　　　　 8,608 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	61,300,000 円	設計監理料率　 189,000 円／㎡　×　 311.68 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0728	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0711 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,462,640 円（　　　　　 28,067 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,933,470 円
②総費用	1,368,621 円
③純収益　①－②	4,564,849 円
④建物等に帰属する純収益	4,462,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	102,209 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	96,771 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 609 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,935,420 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,200 円／㎡）