鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

徳島 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｃ -1017	徳島市		建付地	（　）	不整形	西30m国道、北6.1m、角地		商業 (100,600)
b	２１Ｃ -9048	徳島市		更地	（　）	長方形	南8m市道、西1.8m、角地		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	２１Ｋ -19006	徳島市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東26m国道、南20m、角地		商業 (90,400)
d	２０Ｃ -15006	徳島市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東20m市道、北東6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
e	１９Ｃ -2031	徳島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南7.5m道路、北1.7m、二方路		商業 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 227,977	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	225,040	100 [ 113.0]	199,150	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	209,000
b	(　 ) 165,344	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	158,923	100 [ 79.1]	200,914		211,000
c	(　 ) 230,648	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 119.8]	189,832	100 [ 98.6]	192,527		202,000
d	(　 ) 139,902	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 70.0]	100 [ 105.0]	186,726	100 [ 93.0]	200,781		211,000
e	(　 ) 154,538	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	152,396	100 [ 78.1]	195,129		205,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 209,000 円／㎡]

徳島 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、再調達原価を適切に把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	48,353,381	9,985,053	38,368,328	36,254,400	2,113,928	（　0.9468） 2,001,467	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	40,029,340 円　　　　（　 92,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

徳島 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	352.00	Ｓ8	2,532.76
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	600 ％	600 ％	432 ㎡	17.2 m x 25.0 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

オフィス街における標準的使用である事務所のフロア貸しを想定。

⑦有効率　 72.1 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	352.00	68.8	242.00	2,676	647,592	5.0	3,237,960
							0.0	0
2～ 7	事務所	352.00	75.0	264.00	2,375	627,000	5.0	3,135,000
							0.0	0
塔屋 8～ 8	機械室	68.76

～

～

計		2,532.76	72.1	1,826.00		4,409,592		22,047,960
								0

⑨年額支払賃料	4,409,592 円　×　12ヶ月　＝　 52,915,104 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,826.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	52,915,104 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,762,359 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	48,152,745 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	22,047,960 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 200,636 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	48,353,381 円　　　　（　 111,929 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１ＣＡ　　　　-2003	3,129 ( 3,018)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,721	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,687 円/㎡　月額支払賃料（　 2,676 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２ＫＡ　　　　-5001	2,669 ( 2,662)	100 [ 90.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [110.0]	100 [105.0]	100 [ 94.0]	2,652
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

徳島 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,490,000 円	498,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,587,453 円	52,915,104　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 740,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,170,700 円	498,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.75 /1000
④損害保険料	498,000 円	498,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	498,000 円	498,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,985,053 円　（　　　　　　 23,114 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	498,000,000 円	設計監理料率　 189,000 円／㎡　×　 2,532.76 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0728	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0711 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	36,254,400 円（　　　　　 83,922 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	48,353,381 円
②総費用	9,985,053 円
③純収益　①－②	38,368,328 円
④建物等に帰属する純収益	36,254,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,113,928 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,001,467 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,633 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,029,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
徳島 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

徳島 5-5

徳島県

徳島

氏名

不動産鑑定士　富永　守

TEL.

鑑定評価額

89,900,000 円

１㎡当たりの価格

208,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	徳島市中洲町１丁目４４番外				②地積　(㎡)	432 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）地区計画等 (100,600)
	1:1.5	事務所ＲＣ7	中高層ビル、店舗等が建ち並ぶ商業地域	西30m国道、三方路	水道、ガス、下水	徳島 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 60 ｍ、南 70 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

事務所ビル等が建ち並ぶ商業
地域

街

路

３０ｍ国道

交通

施設

徳島駅南東方

1.0km

法令

規制

商業
(100,600)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いで官公庁の多い商業地域である。近年は、事務所ビル等の需要が弱く新規の建設はみられない。周
辺では音楽ホール、新駅等の新設事業が進められているが、当面は現状を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 209,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 95,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、徳島駅周辺の中心市街地内の商業地域である。需要者の中心は、県内外の法人及び不動産業者等である
。当地域は、国道５５号沿いに中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ事務所街である。近時は、国道沿いに警察署、賃貸マ
ンション等が建設されたものの、テナントビルの新築をもたらすほどの事務所需要の増加はみられない。中古建物付の
取引が多いが、中心となる価格帯は、土地のみで坪７０万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は、事務所街であるが、上記のとおり収益物件への投資意欲は低調であり、近時において新規の事務所ビルの供
給はみられない。土地取引においては、自用目的の需要が中心で、収益性を検討しつつも、立地上の希少性から、市場
の需給動向により価格が形成される傾向にある。このため、市場性をより反映する比準価格を中心に、収益価格を関連
付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　徳島 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 369,000 円／㎡

[100.5]
100

100
[100.0]

100
[187.0]

[105.0]
100

208,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    209,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による事務所需要の減少はみられな
いが、人口の減少等により地域経済の縮小に
より事務所需要は先細り感がある。

周辺に官公庁が多く、事務所需要は概ね堅調
である。コロナ禍にあり地価はやや弱含みで
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +70.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

徳島 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｃ -1017	徳島市		建付地	（　）	不整形	西30m国道、北6.1m、角地		商業 (100,600)
b	２０Ｃ -21105	徳島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南15m市道、西6m、角地		２住居 (70,200)
c	２０Ｃ -14105	徳島市		更地	（　）	台形	東30m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	２１Ｋ -19006	徳島市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東26m国道、南20m、角地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 227,977	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	220,666	100 [ 111.1]	198,619	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	209,000
b	(　 ) 193,050	100 [ 130.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	139,731	100 [ 70.3]	198,764		209,000
c	(　 ) 184,546	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	191,345	100 [ 95.9]	199,526		210,000
d	(　 ) 230,648	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 125.2]	182,566	100 [ 91.2]	200,182		210,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
b	買進み	％／月 -0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 209,000 円／㎡]

徳島 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	48,429,581	9,987,555	38,442,026	36,254,400	2,187,626	（　0.9468） 2,071,244	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	41,424,880 円　　　　（　 95,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

徳島 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	352.00	Ｓ8	2,532.76
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	600 ％	600 ％	432 ㎡	17.2 m x 25.0 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階共にフロア貸しを想定

⑦有効率　 72.1 ％
の理由

建物想定による

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	352.00	68.8	242.18	2,670	646,621	5.0	3,233,105
							0.0	0
2～ 7	居宅	352.00	75.0	264.00	2,380	628,320	5.0	3,141,600
							0.0	0
塔屋 8～ 8	機械室	68.76

～

～

計		2,532.76	72.1	1,826.18		4,416,541		22,082,705
								0

⑨年額支払賃料	4,416,541 円　×　12ヶ月　＝　 52,998,492 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,826.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	52,998,492 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,769,864 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	48,228,628 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	22,082,705 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 200,953 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	48,429,581 円　　　　（　 112,106 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２ＫＡ　　　　-5001	2,669 ( 2,662)	100 [ 90.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [112.0]	100 [ 95.0]	2,706	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,681 円/㎡　月額支払賃料（　 2,670 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１ＣＡ　　　　-9005	2,774 ( 2,722)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 95.0]	2,655
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

徳島 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,490,000 円	498,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,589,955 円	52,998,492　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 740,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,170,700 円	498,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.75 /1000
④損害保険料	498,000 円	498,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	498,000 円	498,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,987,555 円　（　　　　　　 23,119 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	498,000,000 円	設計監理料率　 189,000 円／㎡　×　 2,532.76 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0728	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0711 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	36,254,400 円（　　　　　 83,922 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	48,429,581 円
②総費用	9,987,555 円
③純収益　①－②	38,442,026 円
④建物等に帰属する純収益	36,254,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,187,626 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,071,244 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,795 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,424,880 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 95,900 円／㎡）