別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 徳島 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 5-3 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　阿部　宏士   TEL.

鑑定評価額 63,200,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 85,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市昭和町６丁目２９番１外 ②地積 　(㎡) 602   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) （その他） 台形 1:1 店舗兼共同住宅 Ｓ3 小売店舗、事務所等 が建ち並ぶ商業地域 南西12m県道 水道、下水 阿波富田 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   140 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 阿波富田駅南東方 1.3km 法令 規制 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地の南東方、県道沿いに形成された足元商圏型の商業地域である。地域間・施設間の競争激化の影響か ら近年の出店需要はやや沈滞気味であり、地価水準はやや弱含みでの推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 中低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     17,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市の中心部と郊外を連絡する幹線道路沿いの商業地域一円で、代替性が高いのは足元商圏型の路線商業地 である。需要者は店舗等を運営する事業者や家賃・地代を目的とする投資家が想定される。地域の特性上、コロナ禍の 影響を受けやすくテナントの需要が減少していることから地価もやや弱含んでいる。取引の数が減少しており規模もば らつきがあるため、需要の中心価格帯が把握し辛くなっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、商業地の取引が少ないなか、各取引事例について地域的な代替性や規範性を的確に判断して求めており、 実証的で説得力がある。地域の特性に照らせば収益性は価格形成上重要な指標となるが、本件では収益価格は最近の建 築費の高騰と賃料等の先行き不透明感からやや低位に求められた嫌いがある。以上より、比準価格を重視し、収益価格 を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 5-12                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    116,000 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [109.3] [100.0] 100 104,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    106,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 商業地の需要は全体的に鈍い。コロナ禍の影 響は、ホテルや飲食店の集積する地域で強く 残り、郊外の路線商業地等では比較的軽微な 地域もみられる。 大型ＳＣの増加等により地域間・施設間の競 争が激化するなか、コロナ禍の影響も加わり 、足元商圏型の商業地の地価は弱含みの傾向 が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％