鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

徳島 -43　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｃ -20111	徳島市		更地	（　）	不整形	南西13.5m道路、東6m、角地		準工 (70,200)
b	２１Ｃ -4003	徳島市		更地	（　）	ほぼ整形	南西12m市道、中間画地		２住居 (70,200)
c	２１Ｃ -21114	徳島市		建付地	（　）	ほぼ台形	東6m市道、北4m、角地		１住居 (70,200)
d	２１Ｃ -21115	徳島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m市道、西4m、二方路		近商 (77,200)
e	２１Ｃ -2008	徳島市		更地	（　）	不整形	南西5.8m市道、北西5.8m、北東1.8m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,348)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 126,957	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.8]	133,583	100 [ 97.7]	136,728	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	144,000
b	(　 ) 129,310	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	129,569	100 [ 95.4]	135,817		143,000
c	(　 ) 81,665	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 98.8]	91,841	100 [ 64.5]	142,389		150,000
d	(　 ) 64,652	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 101.0]	71,124	100 [ 55.5]	128,151		135,000
e	(　 ) 128,205	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	128,462	100 [ 95.5]	134,515		141,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -4.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -38.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -45.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 143,000 円／㎡]

徳島 -43　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

大規模マンション用地であることから、開発法を適用した。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,280,282,118	970,619,684	11	402,000	4,110.35	239,000	4,322.00
⑧開発法による価格	309,662,434 円　　　　（　 143,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

徳島 -43　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,169 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,169.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
477.18 ㎡	4,322.00 ㎡	4,253.46 ㎡	68.54 ㎡	4,110.35 ㎡	ＲＣ・15F ( 44 戸) 93㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 22.0 ％）	（ 199.3 ％）	（ 196.1 ％）	（ 3.2 ％）	（ 95.10 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	49.0 ｍ 45.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		5.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

402,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域における取引事例価格等を比較検討して査定した。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 402,000 円／㎡　　×　　 4,110.35 ㎡　　＝　　　　 1,652,360,700 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,652,360,700 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 239,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 246,170 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定した。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 246,170 円／㎡　　×　　　 4,322.00 ㎡　　＝　　　　 1,063,946,740 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱に基づき査定。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,652,360,700 円　　×　　　　　 9 ％　　＝　　　　 148,712,463 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,212,659,203 円

(4)-4　投下資本収益率	11 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定した。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	23 ヶ月
建築工事(2期目)	20 ヶ月	販売収入(2期目)	21 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	31 ヶ月	販売収入(3期目)	31 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	82,618,035 円	( 5 ％)	×　　0.9167	（ 10 ヶ月）	＝　　 75,735,953 円
	販売総額(2期)	82,618,035 円	( 5 ％)	×　　0.8331	（ 21 ヶ月）	＝　　 68,829,085 円
	販売総額(3期)	1,487,124,630 円	( 90 ％)	×　　0.7637	（ 31 ヶ月）	＝　　 1,135,717,080 円
収入合計		－	－	－	－	1,280,282,118 円
支出	建築工事費(1期)	106,394,674 円	( 10 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 99,244,952 円
	建築工事費(2期)	106,394,674 円	( 10 ％)	×　　0.8404	（ 20 ヶ月）	＝　　 89,414,084 円
	建築工事費(3期)	851,157,392 円	( 80 ％)	×　　0.7637	（ 31 ヶ月）	＝　　 650,028,900 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	89,227,478 円	( 60 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 83,231,391 円
	販売管理費(2期)	59,484,985 円	( 40 ％)	×　　0.8187	（ 23 ヶ月）	＝　　 48,700,357 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	970,619,684 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,280,282,118 円　　－　　　　　　 970,619,684 円　　＝　　　　　 309,662,434 円 143,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
徳島 -43　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

徳島 -43

徳島県

徳島

氏名

不動産鑑定士　田渕　茂俊

TEL.

鑑定評価額

310,000,000 円

１㎡当たりの価格

143,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	90,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	徳島市中常三島町２丁目１７番１				②地積　(㎡)	2,169 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (70,200)
	1:1	共同住宅ＲＣ15	中規模一般住宅に共同住宅が見られる住宅地域	西5m市道、南側道	水道、ガス、下水	徳島 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 25 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 49.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 2,169 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特になし。

街

路

基準方位　北　　５
ｍ市道

交通

施設

徳島駅北東方

2.0km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

生活利便性が高い文教地域であり、住宅地需要が旺盛な地域だが、供給が限られることからマンション人気も高
く、開発用地需要は堅調である。今後とも、発展的に推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 143,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 143,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はマンション需要のある市域中心部の渭北地区を中心とする圏域。需要者は県外のデベロッパーが中心とな
る。コロナ禍継続の懸念はあるものの圏域内のマンション販売は概ね順調な反面、開発可能な面大地の供給は限られ、
特に、商業エリアでは、ロードサイド型店舗開発業者との競合もある一方、建築費の高止まり傾向の価格への影響が懸
念される状況となっている。土地の中心価格帯は４５～５０万円／坪程度で概ね横這い傾向と判断した。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法及び分譲マンション想定の開発法を採用した。取引事例比較法において採用した取引事例は何れも圏域
内の面大地事例で、やや地域格差が大きい事例もあるが適正に補正し、購入者である事業者の素地に対する投資採算性
を反映した価格として説得力に優れる価格が得られた。最有効使用により想定した開発法による試算価格とも一致した
ことから、市場の需給動向・マンションの販売状況・将来性も勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    143,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による地域経済の先行き不透明感は
継続しているが、中心部における住宅地や分
譲マンションに対する潜在的需要は依然底堅
い。

新築マンションの売れ行きは、立地により販
売期間のバラツキはあるが、地域の潜在的な
マンション需要に変化はない。

住宅エリア内にあるが、標準地は大規模開発
適地であることから、方位による優位性は認
められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

徳島 -43　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｃ -4003	徳島市		更地	（　）	ほぼ整形	南西12m市道、中間画地		２住居 (70,200)
b	２１Ｃ -2008	徳島市		更地	（　）	不整形	南西5.8m市道、北西5.8m、北東1.8m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,348)
c	２１Ｃ -21114	徳島市		建付地	（　）	ほぼ台形	東6m市道、北4m、角地		１住居 (70,200)
d	２１Ｋ -20109	徳島市		建付地	（　）	不整形	西8m市道、南東4m、二方路		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 129,310	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	129,310	100 [ 93.6]	138,152	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	145,000
b	(　 ) 128,205	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	128,462	100 [ 95.4]	134,656		141,000
c	(　 ) 81,665	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 98.9]	91,748	100 [ 66.3]	138,383		145,000
d	(　 ) 69,003	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	96,221	100 [ 72.1]	133,455		140,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 143,000 円／㎡]

徳島 -43　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

大規模マンション用地であり、開発法を採用した。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,280,282,118	970,619,684	11	402,000	4,110.35	239,000	4,322.00
⑧開発法による価格	309,662,434 円　　　　（　 143,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

徳島 -43　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,169 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,169.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
477.18 ㎡	4,322.00 ㎡	4,253.46 ㎡	68.54 ㎡	4,110.35 ㎡	ＲＣ・15F ( 44 戸) 93㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 22.0 ％）	（ 199.3 ％）	（ 196.1 ％）	（ 3.2 ％）	（ 95.10 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	49.0 ｍ 45.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		5.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

402,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域における取引事例価格等を比較検討して査定した。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 402,000 円／㎡　　×　　 4,110.35 ㎡　　＝　　　　 1,652,360,700 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,652,360,700 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 239,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 246,170 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 246,170 円／㎡　　×　　　 4,322.00 ㎡　　＝　　　　 1,063,946,740 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,652,360,700 円　　×　　　　　 9 ％　　＝　　　　 148,712,463 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,212,659,203 円

(4)-4　投下資本収益率	11 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定した。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	23 ヶ月
建築工事(2期目)	20 ヶ月	販売収入(2期目)	21 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	31 ヶ月	販売収入(3期目)	31 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	82,618,035 円	( 5 ％)	×　　0.9167	（ 10 ヶ月）	＝　　 75,735,953 円
	販売総額(2期)	82,618,035 円	( 5 ％)	×　　0.8331	（ 21 ヶ月）	＝　　 68,829,085 円
	販売総額(3期)	1,487,124,630 円	( 90 ％)	×　　0.7637	（ 31 ヶ月）	＝　　 1,135,717,080 円
収入合計		－	－	－	－	1,280,282,118 円
支出	建築工事費(1期)	106,394,674 円	( 10 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 99,244,952 円
	建築工事費(2期)	106,394,674 円	( 10 ％)	×　　0.8404	（ 20 ヶ月）	＝　　 89,414,084 円
	建築工事費(3期)	851,157,392 円	( 80 ％)	×　　0.7637	（ 31 ヶ月）	＝　　 650,028,900 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	89,227,478 円	( 60 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 83,231,391 円
	販売管理費(2期)	59,484,985 円	( 40 ％)	×　　0.8187	（ 23 ヶ月）	＝　　 48,700,357 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	970,619,684 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,280,282,118 円　　－　　　　　　 970,619,684 円　　＝　　　　　 309,662,434 円 143,000 円／㎡