別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 徳島 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 -39 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　近藤　健   TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 31,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市大松町大久保９１番１ ②地積 　(㎡) 403   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 、農地等が混在する 住宅地域 南東3.5m市道 水道 地蔵橋 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　３ ．５ｍ市道 交通 施設 地蔵橋駅南東方 1.3km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いに量販店等が増加する等利便性が向上しているが、街路幅員が狭い農家集落で当面は現状で推移するも のと思われる。地価は、需要があまりないため弱含みで推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は徳島市南方外縁部（勝占地区）に存する住宅地域。需要者は当地域に地縁を有する者及び市内勤務の子育 て世代である。当地域は国道５５号背後に所在し、市内中心部へのアクセスは良好であるが、街路が狭隘な農家集落で あるため、需要は低調で、近似はほとんど宅地開発が見られない。また、公法上市街化調整区域に指定されているため 、宅地開発の規制が強く市場競争力も弱い。需給の中心となる価格帯は、坪当たり１０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域周辺は農家集落で、地縁関係者による居住目的の需要が中心である。このため、賃貸市場が未成熟で、また、市 街化調整区域に指定され宅地利用に際しては開発許可等を要するが、新規に賃貸物件を建築することが制限されている ことから、収益価格を求めることができなかった。よって、本件においては取引事例比較法による比準価格を採用する こととし、代表標準地価格との均衡を考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,100 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [102.0] 100 [143.2] [102.5] 100 31,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の影響が和らぐも とで個人消費、住宅投資等が持ち直しつつあ り、労働需給は弱いが雇用者所得は持ち直し ている。 国道背後の小規模な住宅地域であるが、広が りがなく、周辺は農地も見受けられ、需要は 弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％