別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 徳島 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 -37 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　朝日　正之   TEL.

鑑定評価額 7,130,000 円  １㎡当たりの価格 30,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市国府町西高輪字野神ノ本１４９番２ ②地積 　(㎡) 236   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:2 住宅 ＲＣ2 農家住宅、一般住宅 等が混在する住宅地 域 西4.2m市道 水道 府中 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南   200 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 府中駅北方 2.5km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国府地区に存する市街化調整区域内の住宅地域で、農地も多く残るが、利便性は比較的高い。周囲は宅地開発が 盛んで、一定の需要があるものの、消費マインドの低下から、地価は今後やや下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は国府地区を中心とする徳島市北西部郊外の市街化調整区域内の住宅地域。需要者の中心は圏域内に居住す る一次取得者層のほか圏域外からの流入も考えられる。県道徳島鴨島線沿いには商業施設等が立地し、生活利便性は比 較的高く、周囲において分譲地も多くみられる。既存住宅地についても、利便性の高いエリアは、他のエリアとの競合 のほか、消費マインドの低下の影響も受けている。市場における中心価格帯は総額で７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は圏域内の取引事例のうち、地区内の信頼性の高い事例を選択するとともに、主たる需要者の観点から適切に 要因比較を行った結果、市場性を反映した実証的な価格が得られた。一方で、市街化調整区域内の自己使用が主の地域 であるため、現実性の観点から収益価格は試算しなかった。主たる需要者は市場性を重視するため、本件においては、 代表標準地との比較検討を踏まえ、市場性を適切に反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,100 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [102.0] 100 [149.6] [101.5] 100 30,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は持ち直しつつあるものの、新型コロナ の影響から、土地取引や建築着工は弱い動き となっており、先行きの不透明感から需要が 減退している。 農地も多く残る市街化調整区域内の住宅地域 で、地域要因に特段の変化は認められない。 一般的要因の影響等から需給は緩慢である。 接面方位（西向き）について優位性が認めら れる。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％