別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 徳島 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 -36 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　田渕　茂俊   TEL.

鑑定評価額 16,600,000 円  １㎡当たりの価格 13,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市入田町笠木９３番１ ②地積 　(㎡) 1,196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 北西3.1m市道 水道 府中 6.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  39.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位北　　　３ ．１ｍ市道 交通 施設 府中駅南西方 6.7km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 徳島市外縁西端地域に位置する農家集落エリアであり、過疎化もあって衰退気味に推移すると予測される。地縁 的側面が強く、外部からの需要は殆どなく、地価も下落基調で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +0.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、徳島市郊外から外縁部に形成された住宅地域一円。主たる需要者は、地縁的関係を有し、世帯分離によ る住宅を所要する個人等が想定される。市内中心部より遠方に位置しており、元々農耕、農家集落を中心とした土地柄 であることから、鄙びた住環境にある。取引自体少なく、それに地縁間による取引が混じるため、中心となる価格帯は 明確ではないが、坪４～５万円程度と思料した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 徳島市郊外、外縁部等の取引事例を広域的に収集し、隣接類似地域等の事例を中心に比較検討して求めた比準価格は市 場の実勢を充分反映している。一方で、市街化調整区域に位置し、賃貸市場が形成されておらず、公法規制の面からも 賃貸用建物の想定に現実性がないため、収益価格の試算は行わなかった。よって、本件では、実証的な価格として説得 力を有する比準価格を採用し、市場実態、動向予測等にも配意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響が継続しており、経済情勢も 厳しい状況にあって、農業経営等についても 不透明感が増している。 西側は神山町となる、市域外縁部に位置し、 地縁的側面が強い土地柄で、衰退含みで推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％