別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 徳島 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 -34 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　近藤　健   TEL.

鑑定評価額 6,980,000 円  １㎡当たりの価格 21,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市多家良町中筋１３２番１ ②地積 　(㎡) 323   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅等のほかに 農地が多い住宅地域 西3m市道 水道 地蔵橋 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　３ ｍ市道 交通 施設 地蔵橋駅南方 5.1km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 多家良地区に存する既成の農家集落で、地域要因に特段の変化はなく、概ね現況を維持していくものと思われる 。人口減少等により、空き家も見られ、地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は徳島市南端部の市街化調整区域に指定された農家集落地域。需要者の中心は世帯分離等、当地域に地縁を 有する個人で、圏域外からの流入は少ない。徳島市中心部から直線で８ｋｍ余りの距離にあり、周囲に優良農地が多く 、需要者が地縁者にほぼ限定されること等から需給は弱含んでいる。宅地取引は少なく、取引されても規模や価格帯に 開差があるため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域に指定された農家集落であり、市場では自用目的の取引が大半を占める。需要が殆どなく公法規制もあ るため賃貸住宅の建築は一般的でないことから、比準価格のみの試算となった。比準価格は取引事情のない事例を採用 し、各取引事例について、代替性や価格水準の把握に努めた結果、実証的で説得力のある価格が求められた。本件では 比準価格を基礎に、地域の需給動向、単価と総額との関係にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の影響が和らぐも とで個人消費、住宅投資等が持ち直しつつあ り、労働需給は弱いが雇用者所得は持ち直し ている。 郊外の農家集落地域であって、地域内に大き な変化はなく、幹線道路沿いでは空き家も見 受けられ、需要は弱い 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％