別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 徳島 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 -32 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　藤本　誠司   TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 83,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市南田宮１丁目１９６番１３ ｢南田宮１－４－３８｣ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに倉 庫等が混在する住宅 地域 南東4m私道 水道 佐古 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ私道 交通 施設 佐古駅北東方 1.1km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 路線商業地域を形成する田宮街道の南背後地として、利便性・住環境に優れ市場人気の高い住宅地域である。地 価も上昇基調にあったが、コロナ禍の影響を受け歯止めが掛かった。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市中心部近郊の田宮地区を中心とした住宅地域。需要者は、市内の居住者若しくは通勤する１次取得者 で、地区外からの流入も見受けられる。各種施設に近く利便性の良い地域として潜在的土地需要は高く、新型コロナウ イルスの感染拡大の影響は限定的で、不動産の需給関係は比較的安定推移するものと予測される。現状において、土地 は１４００万円程度、新築の戸建物件は３５００万円程度を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に共同住宅も散見されるが、本件標準地の規模は賃貸物件建築の採算規模に至っておらず、収益価格の試算を断念 した。比準価格は、地価水準が近似する取引事例から僅少な補修正率により求められており、現実性を帯びた適正な市 場価格が求められたものと思料する。近隣地域における土地取引の殆どは自己居住の戸建住宅建築を目的としているこ とから、その市場性を反映する比準価格を標準に代表標準地との均衡等をも踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [115.5] [102.5] 100 82,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染拡大に伴う地元経済 及び雇用環境への先行き不安から、不動産市 況に停滞傾向が見受けられた。 幹線道・学校に近く生活利便性が高い。加え て、近年スーパー２店舗が進出し、コロナ禍 においても比較的堅調な需給動向を保ってい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％