別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 徳島 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 -30 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　阿部　宏士   TEL.

鑑定評価額 8,290,000 円  １㎡当たりの価格 48,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市川内町大松５１１番１０ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 等が混在する住宅地 域 東4.2m市道 水道 吉成 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．２ｍ 市道 交通 施設 吉成駅東方 4.3km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市の中心部とは吉野川を隔てた北岸に位置する市街化調整区域に指定された住宅地域である。近年の土地利用は ほぼ安定的であり、今後の地価水準はやや弱含みで推移することを予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は徳島市の吉野川北岸域を中心とする住宅地域一円であり、とりわけ代替性が高いのは国道１１号バイパス より西側（内陸側）の住宅地である。需要は市内に居住・通勤する一般の住宅需要者が中心。近年では、中心部寄りの 利便性の高いエリアに需要者の関心が向きやすくなっており、足元では一般的要因の影響もあって需給はやや弱含んで いる。需要の中心となる価格帯は土地で８００万円前後、新築戸建で２，６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は採用した各取引事例の代替性・規範性を的確に判断して求めており実証的で説得力がある。収益還元法は市 街化調整区域の立地規制等を考慮して適用しなかったが、価格形成上、住まいとしての快適性・利便性の程度が重視さ れる傾向が強く収益性が地価水準に与える影響は少ない。以上より、比準価格を基礎に、地域の需給動向、代表標準地 との検討にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,100 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [102.0] 100 [ 94.0] [102.0] 100 48,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響が続く中、利便性・環境に恵 まれた住宅地で持ち直しの動きがみられるが 、郊外部など元々需要が弱い地域では回復が 遅れている。 吉野川北岸の郊外部に位置する新興の住宅地 である。一般的要因の影響のもと、ほぼ前年 並みの下落が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％