別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 徳島 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 -26 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　阿部　祐一郎   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 71,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市城南町３丁目１３１７番１７ ｢城南町３－３－３２｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 Ｓ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成の住宅 地域 西3.6m市道 水道、ガス 二軒屋 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    35 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　３ ．６ｍ市道 交通 施設 二軒屋駅西方 1.0km 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 　対象地周辺は街並みもやや古い成熟した地域性にあり、今後も周辺環境には大きな変化がないと思われる。道 路幅員にやや難があるため、居住環境等良好な新規分譲地に比し、需給動向はやや低調に止まると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、城南町周辺を主とする徳島市南部外郭の住宅地域である。需要者の中心は、徳島市内の事業所等就業 者。市中心部外郭住宅地として高い市場人気を有する宅地開発盛んなエリアであり、総じて近年の需給動向は概ね安定 しているが、街路条件にやや遜色のある対象地周辺は、居住環境等良好な新規分譲地に比べてやや市場競争力の弱さが 認められる。中心価格帯は、立地条件や規模により幅はあるが、土地９００～１，２００万円前後と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、近時において周辺で成立した類似性の高い取引事例を中心に査定しており、市場の実態を反映した試算 価格として十分である。一方、当標準地の規模、戸建住宅地域である周辺環境等より、収益価格は試算を断念した。こ のため、本件においては、比準価格を採用することとし、更に代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [132.0] [101.5] 100 71,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内住宅地の需給動向は総じて安定してきて いたが、直近では再び不透明な状況に転じて いる。なお、人口は県全体の減少率より低い 微減傾向。 対象地周辺は道路幅員がやや狭く、街並みも やや古い。居住環境等良好な新規分譲地との 落差は否めず、需給動向は相対的にやや低調 に止まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +10.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％