別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 徳島 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 -24 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　近藤　健   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 60,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市北沖洲１丁目２５番３１ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西5m市道 水道、ガス、下水 徳島 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 沖洲川に近接する。 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 徳島駅東方 3.6km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 沿岸部に比較的近い既成住宅地域で、将来も現状で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は徳島市東部の沖洲地区に存する住宅地域。需要者の中心は徳島市内で就業する一時取得者である。当地域 は沿海部に比較的近い既成化した住宅地域であるが、一定の生活利便性を有していること、値頃感があること等から、 市場競争力は底堅く、需給動向は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は、土地が１８０㎡を標準として１， １００万円程度、新築の戸建住宅で２，５００～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に共同住宅も多い地域性にあるが、当標準地は画地規模が小さく、賃貸用不動産の建築・賃貸を想定することが現 実性を欠くことから、収益価格を求める収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は沖洲地区内における取引時 点が新しい事例から試算したものであり、信頼性の高い価格と認められる。以上より、規範性の高い比準価格を採用す ることとし、代表標準地価格との検討にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,100 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [102.0] 100 [ 74.1] [101.5] 100 60,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の影響が和らぐも とで個人消費、住宅投資等が持ち直しつつあ り、労働需給は弱いが雇用者所得は持ち直し ている。 沖洲川沿いの分譲住宅が多い地域であり、市 内中心部までのアクセスも良く、地価の値頃 感から需要がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％