鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

徳島 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ -11001	徳島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南5m市道、東5.4m、角地		１中専 (70,200)
b	２２Ｋ -14124	徳島市		建付地	（　）	ほぼ台形	南3.1m市道、中間画地		１中専 (60,160)
c	２２Ｋ -14102	徳島市		建付地	（　）	不整形	西12m市道、南東2.9m、二方路		１中専 (70,200)
d	２１Ｃ -12040	徳島市		更地	（　）	ほぼ長方形	西5m市道、北5m、南5m、三方路		１中専 (70,200)
e	２１Ｃ -12026	徳島市		更地	（　）	ほぼ正方形	北西4.1m市道、中間画地		１中専 (60,164)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,156	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	45,820	100 [ 107.0]	42,822	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	43,700
b	(　 ) 45,000	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	43,515	100 [ 91.1]	47,766		48,700
c	(　 ) 39,599	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 95.0]	100 [ 85.2]	48,190	100 [ 110.2]	43,730		44,600
d	(　 ) 48,097	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.6]	44,909	100 [ 105.0]	42,770		43,600
e	(　 ) 45,367	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 97.5]	45,832	100 [ 102.8]	44,584		45,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 -14.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 +5.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 -2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 45,300 円／㎡]

徳島 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の市街地であり、適切な造成事例が収集できなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,428,044	493,262	1,934,782	1,837,290	97,492	（　0.9498） 92,598	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	2,013,000 円　　　　（　 8,950 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

徳島 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.14	Ｓ2	170.28
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	225 ㎡	11.0 m x 20.0 m	前面道路：私道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の賃貸需要等を考慮し、ワンルームタイプ６戸のアパートを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	85.14	100.0	85.14	1,262	107,447	2.0	214,894
							0.0	0
～

～

～

～

計		170.28	100.0	170.28		214,894		429,788
								0

⑨年額支払賃料	214,894 円　×　12ヶ月　＝　 2,578,728 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 170.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているので非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,578,728 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 154,724 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,424,004 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	429,788 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,040 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,428,044 円　　　　（　 10,791 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２ＫＡ　　　　-11004	1,134 ( 1,133)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,293	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,264 円/㎡　月額支払賃料（　 1,262 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１ＣＡ　　　　-12003	1,049 ( 1,032)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,234
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

徳島 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	109,200 円	27,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	77,362 円	2,578,728　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 228,600 円	27,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.75 /1000
④損害保険料	27,300 円	27,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,300 円	27,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 493,262 円　（　　　　　　 2,192 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9498

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,300,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 170.28 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,837,290 円（　　　　　 8,166 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,428,044 円
②総費用	493,262 円
③純収益　①－②	1,934,782 円
④建物等に帰属する純収益	1,837,290 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	97,492 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	92,598 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 412 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,013,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,950 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
徳島 -21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

徳島 -21

徳島県

徳島

氏名

不動産鑑定士　富永　守

TEL.

鑑定評価額

10,200,000 円

１㎡当たりの価格

45,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	37,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	徳島市名東町３丁目５６３番４外				②地積　(㎡)	225 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	東6m私道	水道	鮎喰 2.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 100 ｍ、南 150 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ私道

交通

施設

鮎喰駅南西方

2.9km

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

既成の住宅地域で、当面は現状を維持するものと予測する。名東町は自然災害が少なく、市中心部への接近性が
優るが、街路が未整備のまま無秩序に市街化が進んでおり、宅地需要を弱める要因となっている。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 45,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、加茂名地区・名東地区の住宅地域である。需要者は、子育て世代を中心とするエンドユーザーである。
当地域周辺は、市街化農地が多く、宅地開発が活発に行われてきたが、街路が未整備で、車両の通行にやや難があり、
雑然とした街並みが形成されている。近年は、宅地需要を上回る供給過多の状態が続き、地価の下方調整が進んでいる
。価格の中心帯は、土地のみで１，０００万円程度、建売住宅で２，８００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は、アパート等の収益物件が混在し、中古アパート等の取引がみられるが、地域内は戸建住宅の利用が主で、取
引市場全体においては、自己居住を目的とした土地需要が中心である。このため、取引市場においては、居住の快適性
、利便性を重視した価格形成がなされており、収益性が価格に及ぼす影響は軽微である。よって、本件では、比準価格
を採用し、収益価格を参考のうえ、周辺の標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　徳島 -16                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     45,700 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウッドショック、物流の停滞により建築費が
上昇すると共に建築着工に遅れが出ている。
混乱が長引くと、地価への影響が大きくなる
可能性がある。

宅地供給が多い地域であるが、コロナ禍の終
息がみえず、景況の先行きが不透明であるた
め、地価はやや弱含みで推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.7 ％

-0.9 ％

３　試算価格算定内訳

徳島 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｃ -12040	徳島市		更地	（　）	ほぼ長方形	西5m市道、北5m、南5m、三方路		１中専 (70,200)
b	２２Ｋ -11001	徳島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南5m市道、東5.4m、角地		１中専 (70,200)
c	２２Ｋ -14111	徳島市		更地	（　）	不整形	西5m市道、中間画地		１中専 (60,200)
d	２１Ｃ -12026	徳島市		更地	（　）	ほぼ正方形	北西4.1m市道、中間画地		１中専 (60,164)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,097	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.2]	46,814	100 [ 104.0]	45,013	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	45,900
b	(　 ) 49,156	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.9]	46,298	100 [ 105.5]	43,884		44,800
c	(　 ) 53,539	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 116.7]	45,419	100 [ 102.4]	44,354		45,200
d	(　 ) 45,367	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 95.5]	46,745	100 [ 104.3]	44,818		45,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.5	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 45,300 円／㎡]

徳島 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,447,275	493,875	1,953,400	1,837,290	116,110	（　0.9498） 110,281	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	2,397,413 円　　　　（　 10,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

徳島 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.14	Ｓ2	170.28
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	225 ㎡	11.0 m x 20.0 m	前面道路：私道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域的特性及び画地条件を考慮し、各階共に３戸（１Ｒ：床面積約２８㎡）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	85.14	100.0	85.14	1,272	108,298	2.0	216,596
							0.0	0
～

～

～

～

計		170.28	100.0	170.28		216,596		433,192
								0

⑨年額支払賃料	216,596 円　×　12ヶ月　＝　 2,599,152 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 170.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,599,152 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 155,949 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,443,203 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	433,192 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,072 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,447,275 円　　　　（　 10,877 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２ＫＡ　　　　-11004	1,134 ( 1,133)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,321	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,274 円/㎡　月額支払賃料（　 1,272 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１ＫＡ　　　　-18001	1,104 ( 1,086)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,227
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

徳島 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	109,200 円	27,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	77,975 円	2,599,152　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 228,600 円	27,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.75 /1000
④損害保険料	27,300 円	27,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,300 円	27,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 493,875 円　（　　　　　　 2,195 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9498

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,300,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 170.28 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,837,290 円（　　　　　 8,166 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,447,275 円
②総費用	493,875 円
③純収益　①－②	1,953,400 円
④建物等に帰属する純収益	1,837,290 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	116,110 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	110,281 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 490 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,397,413 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,700 円／㎡）