別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 徳島 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 -16 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　藤本　誠司   TEL.

鑑定評価額 7,960,000 円  １㎡当たりの価格 44,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市論田町本浦下５０番３９ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い郊外の住宅地 域 北西4m市道 水道 中田 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整然とした住宅団地 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 中田駅北方 2.9km 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 市南東部の隣接小松島市に近い郊外住宅地域。値頃感から底値の地価水準を示しつつあったが、新型コロナウイ ルスの感染拡大を受けて当分の間弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +0.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市中心部の南東部郊外に位置する論田地区を中心とした住宅地域一帯。主たる需要者は、市内に通勤す る若年層を中心とした１次取得者で、隣接小松島市からの需要も見受けられる。周辺に新規の宅地分譲も見受けられる が、新型コロナウイルスの感染拡大の影響を受けて現市場動向には停滞感が認められる。近隣地域における取引の中心 価格帯は、土地は８００万円程度、新築の戸建物件は１９００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、近距離にして場所的類似性の強い取引事例に裏付けられかつ補修正率も小さく、求められた価格精度は高 いと判断される。一方、収益価格は画地規模が賃貸建物建築の採算規模に至っておらず、試算を断念せざるを得なかっ た。市郊外の近隣地域における土地取引は収益性よりも自己居住の快適性を重視することから、当該目的の取引事例か ら求められた比準価格を基準に代表標準地との均衡等をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,100 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [102.0] 100 [102.0] [100.5] 100 43,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染拡大に伴う地元経済 及び雇用環境への先行き不安から、不動産市 況に停滞傾向が見受けられた。 地域要因に大きな変動はない。下げ止まり傾 向を示しつつあった地価は、新型コロナウイ ルスの感染拡大により再び弱含みとなってい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％