別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 徳島 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 -13 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　阿部　宏士   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 78,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市末広３丁目８３番 ｢末広３－５－３６｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模住宅、小工 場等が混在する既成 住宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 徳島 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   160 ｍ、南    30 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 徳島駅東方 2.8km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 徳島市中心部の東方、臨海部寄りの既成住宅地域で、土地利用はほぼ安定している。今後の地価水準は横ばい乃 至やや弱含み程度の推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、徳島市の渭東・沖洲地区を中心とする住宅地域一円。需要は市内に居住・通勤する世帯が中心。戸建住 宅を中心にアパート等の賃貸住宅も散見される。エリア全体の動態は人口・世帯数とも微増の傾向を維持しているが、 対象近隣地域の付近は昨年後半から、津波リスク懸念の台頭もあって、取引が停滞気味となっている。需要の中心とな る価格帯は、土地で１，５００万円前後、新築の戸建住宅は２，７００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心に自用目的の取引が多い地域である。比準価格は代替競争関係にある周辺の取引事例を採用し慎重に比 較検討して求められており、規範性は高いものと思料される。収益価格は、戸建住宅主体の地域性や画地規模が小さい こと等から賃貸用建物の建築想定が困難なため、収益還元法の適用は断念した。以上より、比準価格を基礎に、地域の 需給事情、代表標準地との検討にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [121.9] [101.5] 100 77,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響が続く中、利便性・環境に恵 まれた住宅地で持ち直しの動きがみられるが 、郊外部など元々需要が弱い地域では回復が 遅れている。 市内中心部の東方、臨海部に近い既成の住宅 地である。一般的要因の影響のもと、需要は 回復しつつあり下落率は縮小している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　  +9.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％