別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 徳島 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 -12 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　田渕　茂俊   TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 83,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市上助任町天神４２８番１３ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 河川保全区域 (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 徳島 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道　 交通 施設 徳島駅北方 2.1km 法令 規制 １住居 (60,160) 河川保全区域 ⑤地域要因の将 　来予測 吉野川南岸堤防に近接する既成の住宅地域で、街路条件等がやや見劣りするが、人気の学区内にあって、一定の 需要が見込める地域として、今後も安定的に推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、渭北地区北部を中心とする中心市街地外縁部の住宅地域。需要者の中心は、市内に居住、通勤する所得 水準中位のサラリーマン層等である。堤防に近接し、街路の配置に難があるなどやや雑然とした土地柄であるが、渭北 地区南部の住宅地域と比して値頃感もあるため、一定の需要が認められる地域である。取引される規模にバラツキがあ が、総額で１５００万～２０００万程度の取引が中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 付近には賃貸マンション等の収益物件も見られるが、対象標準地は画地規模が小さいため、標準的な共同住宅の想定は 現実性に乏しいと判断し、収益価格は試算しなかった。比準価格は、取引事情を含むものを除き代替競争関係が認めら れる地域内の取引事例から適切に試算しており、市場の実勢を反映した説得力のある価格と考える。従って、比準価格 を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [113.5] [101.5] 100 83,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景況は、コロナ禍の継続で厳しい状況が 続いているが、感染者の減少が見られるよう になっており、雇用情勢等で一部に持ち直し 傾向が見られる。 地域的に大きな変動はないが、一般的要因の 影響等もあって、需給は停滞気味である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％