別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 徳島 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 -11 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　西岡　聖記   TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 68,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市南庄町２丁目４８番３ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｓ2 一般住宅の中にアパ ートが見られる住宅 地域 北7.9m市道 水道、ガス 蔵本 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、７．９ ｍ市道 交通 施設 蔵本駅南西方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 徳島市中心市街地から西方郊外の住宅地域として今後とも継続するものと予測する。地価については、新型コロ ナの影響等から回復基調にあり、今後は底打ちに向かうものと一応のところは予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は徳島市中心市街地から西方郊外の住宅地域（南庄町等）である。需要者の中心は徳島市に居住するサラリ ーマン等の１次取得者と考えられる。前年は新型コロナ等の影響から地価は横ばい傾向からやや下落に転じたが、回復 基調にあり、東方の佐古地区等と比べ市場人気に遜色はあるが、下落幅自体は縮小傾向。市場の中心価格帯は、土地は １５０～２５０㎡程度で１，０００～１，８００万円程度、新築戸建で３，０００～３，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺における取引がやや少ないことから、事例収集の範囲を若干拡大した結果、類似地域において信頼性のあ る取引事例がまずまず収集し得た。一方、標準地は画地規模が小さく、経済合理的な賃貸建物の建築を想定することが 困難なため、収益還元法は適用できなかった。従って、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [136.0] [100.0] 100 68,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 徳島市の地価については、住宅地・商業地と もに、新型コロナ等の影響から基本的には回 復基調で、住宅投資についても持ち直し傾向 にある。 前年地価は横ばい傾向からやや下落に転じた が、回復基調にあり、東方の佐古地区等と比 べ市場人気に遜色はあるが、下落幅自体は縮 小傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +31.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％