別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 徳島 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 -10 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　藤本　誠司   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 82,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市北田宮２丁目４８７番１４ ｢北田宮２－２－４５｣ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,164) 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅、ア パート等が混在する 住宅地域 西4.1m市道 水道、ガス 佐古 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．１ｍ市道 交通 施設 佐古駅北東方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,164) ⑤地域要因の将 　来予測 田宮街道の北背後地にあって幹線道路に近く比較的高い市場人気が認められ、戸建住宅地域として安定した利用 が予測される。地価動向もコロナ禍の影響の下でも横ばいで推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市北部近郊の田宮地区を中心とした住宅地域一帯。田宮街道沿いに各種商業施設が立地し生活利便性が 高く、新規分譲地も多く見受けられる。需要者は、市内で就業する４０歳代を中心とした１次取得者層であり、地区外 からの流入も見られる。市場人気は比較的高くコロナ禍の影響を受けたものの地価は横ばいで推移している。土地需要 の中心価格帯は、１５０㎡で１２００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、価格牽連関係の強い取引実例から求められ市場性の側面から地域の地価水準を適正に反映していると判断 される。収益価格は、ファミリー向けの賃貸物件も見受けられるが、本件標準地は規模が小さく賃貸物件の建築は現実 的でないため算出できなかった。賃貸より自己居住を目的とする取引が支配的であることから、その目的と合致する取 引事例から導き出された比準価格を採用し、下記代表標準地価格との均衡等をも参酌して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [115.5] [101.5] 100 81,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染拡大に伴う地元経済 及び雇用環境への先行き不安から、不動産市 況に停滞傾向が見受けられた。 路線商業地を形成する幹線道路に近い市場人 気の高い住宅地域にて、コロナ禍においても 地価水準は安定推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％